Como o mapa foi feito. O preço é o R$/m² de área útil efetivamente pago, das transações oficiais com ITBI recolhido (Secretaria Municipal da Fazenda de São Paulo) de 2025 e 2026: cada quadra recebe a mediana das vendas registradas num raio de cerca de 200 metros, quando há cinco ou mais (onde a carteira não conhece a área útil do prédio, ela é estimada pelo padrão do bairro e da idade do prédio, com erro medido de cerca de 10%, e a quadra aparece marcada como "estimado"); onde há menos, a quadra herda a mediana do bairro. A área útil de cada venda vem da carteira da Imobiliária Nova São Paulo, medida na própria unidade ou pelo fator daquele prédio — só entram vendas com área útil medida, nunca convertida por fator fixo. A linha do tempo de 2014 a 2026 aplica a cada bairro um índice em que cada prédio é comparado consigo mesmo ao longo dos anos (efeito fixo de prédio), o mesmo da matéria de valorização. Os valores são em reais correntes de cada ano; o botão "R$ nominais / R$ de 2026" alterna para valores corrigidos pela inflação (IPCA). O preço pedido dos anúncios vivos da carteira aparece no cartão de cada quadra, ao lado do pago.
Limitações. A mediana por quadra é uma interpolação a partir das vendas vizinhas, não uma medição rua a rua: quanto menos vendas na região, mais grosseira a estimativa, e o detalhe da quadra avisa quando ela usa o número do bairro. O movimento no tempo é do bairro, não da quadra — o dado não sustenta trajetória quadra a quadra. Os bairros aqui são recortes geográficos pelo ponto mais próximo, e não os distritos oficiais usados nas matérias, então um número pode diferir do que está no guia. O valor declarado no ITBI pode diferir do preço efetivo. Vendas de 2014 a julho de 2026 com coordenada do prédio e área útil medida (cerca de 77 mil); anúncios: ativos ou atualizados nos últimos doze meses. Distritos, metrô e eixos do Plano Diretor: camadas oficiais do GeoSampa. Nada aqui é promessa de valorização — desde 2014, nenhum bairro bateu a inflação.
Quem assina e como calculamos · Por Rodrigo Augusto Falcão Vaz, advogado (OAB/SP 259.949), sócio do Falcão Vaz Advogados e da Imobiliária Nova São Paulo. Publicado em 14/09/2026.
Foca na Zona Sul