Comparações · zoneamento e produto

O apartamento que o Plano Diretor encolheu: um em cada quatro prédios novos da Zona Sul é de studio

3.109 prédios com vendas de 2023 a 2026 e área útil medida · publicado em set/2026

A resposta primeiro: sim, o apartamento novo encolheu — e não foi pouco. Entre os prédios da Zona Sul entregues a partir de 2019, os primeiros concebidos inteiramente sob o Plano Diretor de 2014 e o zoneamento de 2016, um em cada quatro tem como unidade mediana um studio (até 35 m² de área útil), e quatro em cada dez têm unidade mediana de até 45 m². Nas gerações anteriores, com vendas no mesmo período, isso praticamente não existia: 1% a 3% dos prédios. A área útil mediana caiu 28% em relação aos prédios de 2010 a 2018 — de 76 para 55 m². E o que sumiu não foi o apartamento grande — foi o do meio, o de 2 e 3 dormitórios, que caiu de 57% para 31% dos prédios.

Cinco gerações de prédios, lado a lado

Desde 2023, o cadastro municipal informa o ano de construção de cada imóvel vendido. Isso permite pegar tudo o que mudou de mãos entre 2023 e 2026 nos bairros que acompanhamos e separar por geração do prédio. Para que um único edifício com muitas vendas não pese demais, a conta é feita por prédio — cada um entra uma vez, com a área útil mediana das suas unidades vendidas.

Fonte: Declarações de Transações Imobiliárias com ITBI recolhido, Secretaria Municipal da Fazenda de São Paulo — apartamentos vendidos entre 2023 e julho de 2026 nos bairros cobertos pelo portal, com ano de construção informado. Prédio identificado pelo endereço; área útil medida na carteira da Nova São Paulo, na própria unidade ou pelo fator do prédio (como convertemos); só entram prédios com área útil medida. Área útil mediana = a do meio entre as unidades vendidas em cada prédio. Cada linha soma 100%.

A leitura é direta. Dos anos 50 até 2018, a Zona Sul construiu, geração após geração, o mesmo produto: o apartamento de 2 e 3 dormitórios, de 55 a 120 m² úteis — maior nos anos 2000, um pouco menor na década seguinte. O studio era raridade. Na geração entregue a partir de 2019, um quarto dos prédios é de studios, outro quarto é de compactos, e o grupo de família encolhe para menos de um terço.

Por que 2019 é a linha de corte

Porque é quando a regra nova chega ao cartório. Entre a concepção de um projeto e a escritura da unidade pronta passam de três a cinco anos — medimos essa esteira nas escrituras de entrega. Um prédio entregue em 2017 ou 2018 foi desenhado sob a regra antiga; os entregues a partir de 2019 são a primeira safra aprovada com o Plano Diretor de 2014 (Lei 16.050) e o zoneamento de 2016 (Lei 16.402) já em vigor.

O mecanismo está na própria lei. Nos eixos — as faixas ao longo do metrô e dos corredores de ônibus onde se pode construir mais alto (o que é um eixo, com mapa) —, o Plano Diretor passou a exigir um número mínimo de unidades por terreno, a chamada cota-parte máxima de terreno por unidade, e deixou de isentar do cálculo da área construída as vagas de garagem além de uma por apartamento. O objetivo declarado era levar mais moradores para perto do transporte público, com menos carro. O resultado está nas escrituras: mais apartamentos por terreno, menores.

O número oficial vai na mesma direção

O balanço de cinco anos do Plano Diretor, publicado pela Prefeitura em 2019 com dados de lançamentos da Embraesp, já registrava a mudança na ponta do lançamento: a área útil média das unidades lançadas nos eixos caiu de 114 m² (2004–2008) para 81 m² (2009–2013) e 67 m² (2014–2018), uma redução de 41%. As unidades de até 35 m² saltaram de 530 para 6.641 no mesmo intervalo; 81% do que se lançou nos eixos entre 2014 e 2018 tinha até 70 m²; e 59% saiu sem vaga de garagem. O que medimos no cartório é a mesma curva, anos depois, na ponta da entrega — e agora na mesma medida, a área útil.

Não é só a lei

Seria cômodo atribuir tudo ao zoneamento, mas o studio apareceu também fora dos eixos. Parte do fenômeno é de mercado: o studio virou produto de investidor, comprado para alugar — inclusive por temporada —, e a procura por esse formato cresceu no mesmo período. A lei deu o empurrão onde incidia; o mercado levou o formato adiante. Separar com precisão as duas forças está além do que o dado permite, e preferimos dizer isso a arriscar uma proporção.

Na outra ponta, a regra nova não impediu o apartamento grande: 18% dos prédios novos têm unidade mediana acima de 120 m² úteis — torres de alto padrão. O que se estreitou foi o meio. A nova geração é, ao mesmo tempo, mais compacta e mais polarizada: studio para investidor numa ponta, alto padrão na outra, e cada vez menos o apartamento de família entre os dois.

O que isso muda para quem compra ou vende

Para quem procura apartamento de família: a oferta nova nessa faixa ficou rara. O dois e três dormitórios amplo, com vaga, está sobretudo no estoque usado das décadas de 1980 a 2010 — e é nele que a comparação de preço precisa ser feita. Quem descarta o usado por princípio está descartando a maior parte do que existe no seu tamanho.

Para quem vende um apartamento de 2 ou 3 dormitórios: a construção nova, em boa medida, não compete com o seu produto. Isso não é promessa de valorização — só dois bairros bateram a inflação desde 2019, e nenhum desde 2014 —, é uma descrição de concorrência: o comprador de família tem menos alternativas novas do que tinha há dez anos.

Para quem investe em studio: a oferta desse formato está concentrada em poucos prédios, e o inquilino que você disputa pode estar no andar de baixo, em unidade idêntica. Vale olhar o prédio — quantas unidades, quantas já estão para alugar — e não só o bairro. Na hora de alugar, a garantia pesa tanto quanto o preço, e a lei só admite uma por contrato: fiador, caução ou seguro-fiança.

Para quem acompanha a cidade: a revisão do Plano Diretor de 2023 (Lei 17.975) mudou regras de vagas e ampliou a área dos eixos. Pela mesma esteira, o efeito dessa revisão só deve aparecer nas escrituras por volta de 2027 e 2028 — e voltaremos a medir.

Método, em uma nota

Base: Declarações de Transações Imobiliárias com ITBI recolhido, Secretaria Municipal da Fazenda de São Paulo — apartamentos, compra e venda, transmissão integral do imóvel, valor entre R$ 80 mil e R$ 30 milhões, vendas de 2023 a julho de 2026 (o período em que o cadastro informa o ano de construção), recorte por CEP nos bairros cobertos pelo portal e vizinhos imediatos. Prédio identificado pelo endereço normalizado. A área útil vem da carteira da Nova São Paulo: medida na própria unidade quando o imóvel está na carteira, ou pelo fator daquele edifício quando há três ou mais anúncios no mesmo endereço; prédios sem nenhuma das duas medidas ficaram fora (a hierarquia e os erros medidos). São 3.109 prédios construídos a partir de 1950. Faixas: studio até 35 m² úteis; compacto de 35 a 55; 2 e 3 dormitórios de 55 a 120; acima de 120. Limitações: prédio novo gira mais que prédio antigo, e por isso a geração recente está sobrerrepresentada no que se negocia — a comparação entre gerações não depende disso; o ano de construção do cadastro pode diferir do ano de entrega; a exigência de área útil medida deixa de fora prédios em que não temos anúncio, o que pesa mais nas gerações antigas. Próxima atualização: outubro de 2026. Como calculamos.

Por Rodrigo Augusto Falcão Vaz — advogado (OAB/SP 259.949), sócio do Falcão Vaz Advogados e da Imobiliária Nova São Paulo, diretorias de Intermediação Imobiliária e de Locação do Secovi-SP. Publicado em 14/09/2026. Quem assina e como calculamos →