Comparações · zoneamento e produto
O apartamento que o Plano Diretor encolheu: um em cada três prédios novos da Zona Sul é de studio
7.448 transações oficiais de ITBI · 2.373 prédios · vendas de 2023 a 2026 · publicado em set/2026 · metragens explicadas em área útil em 11/09
A resposta primeiro: sim, o apartamento novo encolheu — e não foi pouco. Entre os prédios da Zona Sul entregues a partir de 2019, os primeiros concebidos inteiramente sob o Plano Diretor de 2014 e o zoneamento de 2016, um em cada três tem como unidade mediana um studio (até 45 m² na área do cadastro municipal — cerca de 35 m² úteis ou menos). Nas gerações anteriores, com vendas no mesmo período, isso praticamente não existia: 15 prédios em 2.343. A metragem mediana caiu 34% em relação aos prédios de 2010 a 2018. E o que sumiu não foi o apartamento grande — foi o do meio: a faixa do dois e três dormitórios de família reunia de 56% a 78% dos prédios de cada geração e caiu para 37% dos novos.
Uma nota sobre os metros quadrados desta matéria
As metragens aqui são as do cadastro municipal (IPTU), que registra a área construída de cada unidade: a área privativa mais a fração das áreas comuns e da garagem. Não é a área útil do anúncio — é maior. Para calibrar, cruzamos 349 prédios da Zona Sul em que temos, ao mesmo tempo, a área útil (carteira da Nova São Paulo) e a área do cadastro (vendas registradas): a do cadastro é, na mediana, 1,74 vez a útil, e metade dos prédios fica entre 1,45 e 1,97 (nos anteriores a 1980, com menos área comum, a proporção é menor, perto de 1,4).
Na prática, as faixas desta matéria querem dizer: até 45 m² no cadastro é studio, com cerca de 35 m² úteis ou menos; de 45 a 70 m², o 1 ou 2 dormitórios compacto, com 40 a 55 m² úteis; de 70 a 200 m², o apartamento de 2 e 3 dormitórios, com cerca de 50 a 100 m² úteis; e acima de 200 m², o alto padrão, com 130 m² úteis ou mais. Como a régua é a mesma para todas as gerações, as comparações — quem cresceu, quem encolheu e quanto — não dependem da conversão.
E metragem mediana não é média: é a do meio. Metade das unidades é maior, metade é menor — o que impede que um punhado de coberturas ou de studios puxe o número.
Cinco gerações de prédios, lado a lado
Desde 2023, o cadastro municipal informa o ano de construção de cada imóvel vendido. Isso permite uma comparação que antes não era possível: pegar tudo o que mudou de mãos entre 2023 e 2026 nos sete distritos que acompanhamos e separar por geração do prédio. Para que um único edifício com muitas vendas não pese demais, a conta é feita por prédio — cada um entra uma vez, com a metragem mediana das suas unidades vendidas.
Cada barra soma 100% dos prédios daquela geração com vendas entre 2023 e 2026. Metragem mediana = a do meio entre as unidades vendidas no prédio, na área construída do cadastro municipal, que é em média 1,7 vez a área útil (ver a nota acima).
| Ano de construção | Prédios | Metragem mediana | Studio (até 45 m²) | 2 e 3 dorm. (70–200 m²) | Acima de 200 m² |
|---|---|---|---|---|---|
| 1950–1979 | 805 | 116 m² | 1% | 78% | 10% |
| 1980–1999 | 1.086 | 147 m² | <1% | 62% | 36% |
| 2000–2009 | 282 | 180,5 m² | 0% | 56% | 43% |
| 2010–2018 | 170 | 139,5 m² | 0% | 69% | 29% |
| 2019 em diante | 30 | 91,5 m² | 33% | 37% | 20% |
Fonte: Declarações de Transações Imobiliárias com ITBI recolhido, Secretaria Municipal da Fazenda de São Paulo — apartamentos vendidos entre 2023 e maio de 2026 nos distritos de Moema, Vila Mariana, Saúde, Campo Belo, Itaim Bibi, Jabaquara e Cursino. Prédio identificado pelo endereço; metragem mediana = mediana da área construída do cadastro das unidades vendidas em cada prédio (cerca de 1,7 vez a área útil). As faixas somam 100% com a de 45 a 70 m², omitida da tabela e presente no gráfico.
A leitura é direta. Dos anos 50 até 2018, a Zona Sul construiu, geração após geração, o mesmo produto: o apartamento de 2 e 3 dormitórios — de 70 a 200 m² no cadastro, cerca de 50 a 100 m² úteis —, com variações de gosto — maiores nos anos 2000, um pouco menores na década seguinte. O studio era raridade. Na geração entregue a partir de 2019, um terço dos prédios é de studios, e o grupo de família encolhe para pouco mais de um terço. Contando transações em vez de prédios, o salto é ainda maior: 41% das vendas em prédios da nova geração são de unidades de até 45 m² no cadastro, contra 1% ou menos em todas as gerações anteriores.
Por que 2019 é a linha de corte
Porque é quando a regra nova chega ao cartório. Entre a concepção de um projeto e a escritura da unidade pronta passam de três a quatro anos, às vezes mais — medimos essa esteira nas escrituras de entrega. Um prédio entregue em 2017 ou 2018 foi desenhado sob a regra antiga; os entregues a partir de 2019 são a primeira safra aprovada com o Plano Diretor de 2014 (Lei 16.050) e o zoneamento de 2016 (Lei 16.402) já em vigor. Não por acaso, 22 dos 30 prédios dessa geração estão dentro dos eixos de adensamento.
O mecanismo está na própria lei. Nos eixos — as faixas ao longo do metrô e dos corredores de ônibus onde se pode construir mais alto (o que é um eixo, com mapa) —, o Plano Diretor passou a exigir um número mínimo de unidades por terreno, a chamada cota-parte máxima de terreno por unidade, e deixou de isentar do cálculo da área construída as vagas de garagem além de uma por apartamento. O objetivo declarado era levar mais moradores para perto do transporte público, com menos carro. O resultado está nas escrituras: mais apartamentos por terreno, menores.
O número oficial vai na mesma direção
O balanço de cinco anos do Plano Diretor, publicado pela Prefeitura em 2019 com dados de lançamentos da Embraesp, já registrava a mudança na ponta do lançamento: a área útil média das unidades lançadas nos eixos caiu de 114 m² (2004–2008) para 81 m² (2009–2013) e 67 m² (2014–2018), uma redução de 41%. As unidades de até 35 m² saltaram de 530 para 6.641 no mesmo intervalo; 81% do que se lançou nos eixos entre 2014 e 2018 tinha até 70 m²; e 59% saiu sem vaga de garagem. O que medimos no cartório é a mesma curva, anos depois, na ponta da entrega.
Não é só a lei: o studio apareceu também fora do eixo
Seria cômodo atribuir tudo ao zoneamento, mas os dados não deixam. Dos oito prédios da nova geração que ficam fora dos eixos, três também são de studios. Parte do fenômeno é de mercado: o studio virou produto de investidor, comprado para alugar — inclusive por temporada —, e a procura por esse formato cresceu no mesmo período. A lei deu o empurrão onde incidia; o mercado levou o formato adiante. Com 30 prédios na geração mais nova, separar com precisão as duas forças está além do que o dado permite, e preferimos dizer isso a arriscar uma proporção.
Na outra ponta, a regra nova não impediu o apartamento grande: 6 dos 30 prédios novos têm unidade mediana acima de 200 m² no cadastro (130 m² úteis ou mais) — torres de alto padrão, todas em Moema e na Vila Mariana. O que se estreitou foi o meio. A nova geração é, ao mesmo tempo, mais compacta e mais polarizada: studio para investidor numa ponta, alto padrão na outra, e cada vez menos o apartamento de família entre os dois.
E no Ipiranga?
O Ipiranga, que medimos numa base separada, repete o desenho em escala menor: os nove prédios entregues desde 2019 com vendas no período têm metragem mediana de 70 m² no cadastro, contra 141 m² na geração de 2000 a 2009 — a metade — e dois deles são de studios. A amostra é pequena, mas a direção é a mesma. É o bairro que mais renovou o estoque na Zona Sul, e boa parte dessa renovação já veio no formato novo.
O que isso muda para quem compra ou vende
Para quem procura apartamento de família: a oferta nova nessa faixa ficou rara. O dois e três dormitórios amplo, com vaga, está sobretudo no estoque usado das décadas de 1980 a 2010 — e é nele que a comparação de preço precisa ser feita. Quem descarta o usado por princípio está descartando a maior parte do que existe no seu tamanho.
Para quem vende um apartamento de 2 ou 3 dormitórios: a construção nova, em boa medida, não compete com o seu produto. Isso não é promessa de valorização — os números desta casa mostram que nenhum bairro bateu a inflação desde 2019 —, é uma descrição de concorrência: o comprador de família tem menos alternativas novas do que tinha há dez anos.
Para quem investe em studio: a oferta desse formato está concentrada em poucos prédios, e o inquilino que você disputa pode estar no andar de baixo, em unidade idêntica. Vale olhar o prédio — quantas unidades, quantas já estão para alugar — e não só o bairro.
Para quem acompanha a cidade: a revisão do Plano Diretor de 2023 (Lei 17.975) mudou regras de vagas e ampliou a área dos eixos. Pela mesma esteira de três a quatro anos, o efeito dessa revisão só deve aparecer nas escrituras por volta de 2027 e 2028 — e voltaremos a medir.
Procurando apartamento de família na Zona Sul — ou vendendo um? A equipe da Nova São Paulo trabalha o estoque usado da região com dados de fechamento, não de anúncio.
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Base: Declarações de Transações Imobiliárias com ITBI recolhido, Secretaria Municipal da Fazenda de São Paulo — apartamentos, compra e venda, transmissão integral do imóvel, valor entre R$ 80 mil e R$ 30 milhões, área entre 30 e 600 m², vendas de 2023 a maio de 2026 (o período em que o cadastro informa o ano de construção). São 7.448 transações em 2.373 prédios construídos a partir de 1950, nos distritos de Moema, Vila Mariana, Saúde, Campo Belo, Itaim Bibi (onde fica o Brooklin Novo), Jabaquara e Cursino — cada endereço geocodificado e atribuído ao distrito oficial pela coordenada (camada de distritos do GeoSampa), não pelo rótulo de bairro do cadastro. Prédio = endereço; metragem mediana = mediana da área construída das unidades vendidas no prédio; as faixas de metragem se aplicam a essa mediana. Zona de eixo: perímetro vigente da Lei 18.177/2024. O Ipiranga vem de base própria, com os mesmos filtros. Limitações: (1) a área do cadastro é construída — inclui a fração das áreas comuns — e não útil; na calibração com 349 prédios da carteira da Nova São Paulo, ela é na mediana 1,74 vez a útil (metade dos prédios entre 1,45 e 1,97), e as equivalências em área útil desta página são aproximadas; por isso também não publicamos R$/m² a partir desta base; (2) só aparecem prédios com vendas escrituradas entre 2023 e 2026, e a geração mais nova soma 30 prédios — amostra que sustenta a direção, não casas decimais; (3) unidades vendidas na planta são escrituradas contra o terreno e só entram depois da individualização do condomínio; (4) o ano de construção é o registrado no cadastro do IPTU. Dados oficiais de lançamentos: Balanço de 5 anos do Plano Diretor Estratégico (Prefeitura de São Paulo, 2019), com base Embraesp. Próxima atualização: outubro de 2026. Como calculamos.
Por Rodrigo Augusto Falcão Vaz — advogado (OAB/SP 259.949), sócio da Imobiliária Nova São Paulo, diretorias de Intermediação Imobiliária e de Locação do Secovi-SP. Publicado em 11/09/2026. Quem assina e como calculamos →