Comparações · valorização
Moema, Saúde e Vila Mariana valorizaram? O que os dados mostram desde 2019
Transações oficiais de ITBI · 2019 a 2026 · publicado em jul/2026
A resposta curta contraria o que se ouve por aí: em sete anos, o preço dos apartamentos subiu 34% em Moema, 36% na Vila Mariana e 25% na Saúde. Parece bom — até lembrar que a inflação do mesmo período foi de cerca de 45%. Descontada ela, os três bairros perderam valor em termos reais: Vila Mariana cerca de 6%, Moema 8% e Saúde 14%. Quem comprou em 2019 e vendeu agora recebeu mais reais e comprou menos coisa com eles.
O índice, ano a ano
As três linhas contínuas mostram o preço dos apartamentos em cada bairro; a linha vermelha tracejada é a inflação acumulada no mesmo período. Onde a linha do bairro fica abaixo da vermelha, houve perda de poder de compra — é o caso dos três, em toda a segunda metade da série.
| Ano | Moema | Vila Mariana | Saúde |
|---|---|---|---|
| 2019 | 100,0 | 100,0 | 100,0 |
| 2020 | 102,6 | 108,1 | 105,1 |
| 2021 | 113,1 | 115,0 | 110,8 |
| 2022 | 122,8 | 125,9 | 110,4 |
| 2023 | 127,6 | 120,2 | 109,2 |
| 2024 | 133,2 | 131,5 | 116,3 |
| 2025 | 129,5 | 132,2 | 119,4 |
| 2026 | 133,9 | 136,4 | 124,6 |
Fonte: Declarações de Transações Imobiliárias com ITBI recolhido, Secretaria Municipal da Fazenda de São Paulo. Apartamentos, compra e venda, 100% do imóvel transmitido — 3.972 transações em Moema (com Indianópolis), 2.942 na Vila Mariana (com Vila Clementino) e 4.095 na região da Saúde. O índice controla o tamanho dos imóveis vendidos em cada ano, para que a variação não reflita mudanças na mistura de produtos negociados. Dados de 2026 até maio.
Por que o índice não é a mediana
Um índice de preço não pode ser simplesmente a mediana das vendas de cada ano. Se num ano se vendem mais apartamentos grandes e no seguinte mais compactos, a mediana sobe ou desce sem que nenhum imóvel tenha mudado de preço. O índice aqui compara imóveis de mesmo tamanho ao longo do tempo — é a diferença entre medir o mercado e medir o que por acaso foi vendido.
O efeito aparece claramente na Saúde: a mediana bruta saltou de R$ 459 mil em 2019 para R$ 560 mil em 2026, uma alta aparente de 22%, próxima à do índice controlado (25%). Já em Moema a mediana bruta foi de R$ 800 mil para R$ 975 mil, 22%, enquanto o índice controlado indica 34% — sinal de que o bairro passou a vender imóveis menores ao longo do período, o que segurava a mediana para baixo.
A conta que quase ninguém faz
| Bairro | Nominal | Inflação | Real |
|---|---|---|---|
| Vila Mariana | +36% | ≈45% | −6% |
| Moema | +34% | ≈45% | −8% |
| Saúde | +25% | ≈45% | −14% |
Inflação medida pelo IPCA/IBGE, acumulada pela composição das variações anuais entre 2019 e meados de 2026. O valor exato depende do mês tomado como início e fim; qualquer número entre 42% e 48% mantém os três bairros em terreno negativo no cálculo real. Valorização real calculada como a razão entre o índice de preço e o índice de inflação.
É um resultado que costuma surpreender, porque a conversa de mercado é sempre nominal: "meu apartamento subiu R$ 200 mil" soa como ganho, e é assim que a maioria das pessoas avalia o próprio patrimônio. Mas subir menos que a inflação significa que o imóvel comprou menos coisas ao fim do período do que comprava no começo.
O que isso não significa
Três ressalvas honestas, porque o número acima é fácil de usar mal.
Preço não é retorno. Um imóvel entrega mais do que variação de preço: o aluguel recebido — ou economizado, no caso de quem mora nele — é parte central do retorno e não entra nessa conta. Na região da Saúde, por exemplo, o aluguel mediano fechado no primeiro semestre foi de R$ 2.500; ao longo de sete anos, isso é uma fração relevante do valor do imóvel. Somado o aluguel, o retorno total muda de figura.
Financiamento muda a conta. Quem comprou com entrada de 20% e financiou o resto teve o ganho nominal aplicado sobre um capital próprio muito menor — e pagou parcelas que, elas próprias, foram corroídas pela inflação. Alavancagem inverte facilmente o sinal desse resultado.
O período tem uma história. Entre 2019 e 2026 houve pandemia, juros em mínima histórica seguidos de aperto forte e inflação de dois dígitos em 2021. Sete anos é um recorte, não uma lei: séries mais longas do mercado paulistano mostram períodos de ganho real relevante. O que os dados dizem é o que aconteceu neste intervalo.
O que isso significa na prática
Para quem está vendendo: a expectativa de "recuperar o que valorizou" precisa passar pela régua certa. Um imóvel comprado em 2019 por R$ 800 mil vale hoje, em média, cerca de R$ 1,07 milhão em Moema — parece um ganho de R$ 270 mil, mas o equivalente ao poder de compra original seria R$ 1,16 milhão. Preço de anúncio ancorado na expectativa nominal é a principal causa de imóvel parado.
Para quem está comprando: o período recente não foi de bolha nem de disparada. Comprar hoje, em termos reais, é comprar mais barato que em 2019 nos três bairros — e a Saúde é onde o desconto real é maior.
Para quem investe: a diferença entre os bairros importa menos do que parece — 36% e 25% separam Vila Mariana e Saúde, mas ambos ficaram abaixo da inflação. O que distingue um bom investimento imobiliário nesse cenário é a renda de aluguel e o preço de entrada, não a aposta na valorização do bairro.
Quer saber onde o seu imóvel está nessa conta? A avaliação da Nova São Paulo parte de transações reais da sua região — e mostra o valor de hoje, não a expectativa.
Pedir avaliação gratuitaPor que mediana, e não média
A mediana é o valor do meio: metade das transações fica acima dela, metade abaixo. Usamos mediana porque preço de imóvel tem cauda longa — há um piso para o quão barato pode ser, mas não há teto para o quão caro. Em Moema, as transações recentes tiveram mediana de R$ 947 mil e média de R$ 1,33 milhão: a média fica 40% acima e descreveria um imóvel que quase ninguém comprou.
Já o índice desta página não é mediana nem média: é um modelo estatístico que compara imóveis de mesmo tamanho ao longo dos anos, justamente para separar valorização de mudança na composição do que se vendeu. Mais sobre o método.
Método, em uma nota
O índice vem de um modelo de regressão sobre o logaritmo do valor pago, com o tamanho do imóvel como controle e um coeficiente para cada ano — o chamado índice hedônico de preços, padrão em estatística imobiliária. A base são as Declarações de Transações Imobiliárias com ITBI recolhido, publicadas pela Prefeitura de São Paulo, restritas a apartamentos, compra e venda e transmissão integral do imóvel: 11.009 transações somando os três bairros entre 2019 e 2026. A inflação é o IPCA do IBGE, acumulado pela composição das variações anuais do período. Limitações: o valor declarado no ITBI pode diferir do preço efetivo, ainda que a comparação com os fechamentos da nossa carteira na Saúde tenha mostrado medianas praticamente idênticas; 2026 cobre apenas os cinco primeiros meses; e o modelo controla tamanho, mas não idade do prédio em toda a série, porque esse campo só passou a constar do cadastro em 2023. Próxima atualização: outubro de 2026. Como calculamos.
Por Rodrigo Augusto Falcão Vaz — advogado (OAB/SP 259.949), sócio da Imobiliária Nova São Paulo, diretorias de Intermediação Imobiliária e de Locação do Secovi-SP. Publicado em 27/07/2026. Quem assina e como calculamos →