Comparações · preço no tempo
O apartamento na Zona Sul subiu 58% em doze anos. A inflação subiu 92%
89.812 vendas registradas em 4.129 prédios · 2014 a julho de 2026 · publicado em set/2026
A resposta primeiro: entre 2014 e 2026, o preço pago pelo mesmo apartamento na Zona Sul subiu 58%. No mesmo período, a inflação medida pelo IPCA foi de 92%. Quem comprou em 2014 e vende hoje recebe mais reais do que pagou — mas são reais que compram 17% menos (1,58 ÷ 1,92 = 0,83: a conta é a razão entre os índices, não a diferença entre as porcentagens). Nenhum dos oito bairros que acompanhamos acompanhou a inflação em doze anos: Moema e Paraíso chegaram mais perto, com 7% de perda; o Jabaquara ficou mais longe, com 32%.
Preço contra inflação, ano a ano
O gráfico põe as duas curvas na mesma régua: as duas partem de 100 em 2014. A dourada é o preço do apartamento; a tracejada é o custo de vida. A distância entre elas é o que o imóvel ficou devendo.
Linha dourada: índice do preço pago, calculado sobre 89.812 vendas registradas em 4.129 prédios dos oito bairros, comparando cada prédio consigo mesmo ao longo do tempo. Linha tracejada: IPCA acumulado (IBGE). A área sombreada é a distância entre os dois — o quanto o apartamento ficou atrás da inflação.
De 2014 a 2019 o preço quase não saiu do lugar — subiu 15% em cinco anos, enquanto a inflação subia 32%. Foi o pós-recessão: crédito caro, estoque alto, vendedor esperando. Em 2020 e 2021 o preço correu na frente, único trecho da série em que isso acontece: a Selic no piso histórico levou o financiamento a juros que não se veem mais, e o mercado reagiu com o maior volume de vendas registrado até então. A partir de 2022, com os juros de volta a dois dígitos, o preço voltou a andar mais devagar que o IPCA — e a distância entre as curvas, que tinha diminuído, abriu de novo.
É por isso que a resposta à pergunta do título depende de quando a pessoa comprou. Quem entrou no fundo de 2019 pegou o único trecho bom: desde então, Brooklin (+7% acima da inflação) e Moema (+3% acima da inflação) bateram o IPCA; os outros seis ficaram atrás, de −1% no Campo Belo a −11% no Jabaquara. Quem entrou em 2014 pegou o ciclo inteiro, e o ciclo inteiro foi de perda.
Bairro a bairro
| Bairro | Preço subiu | Inflação | Resultado real | Mediana paga em 2026 |
|---|---|---|---|---|
| Moema | +78% | +92% | −7% | R$ 1.000.000 |
| Brooklin | +69% | +92% | −12% | R$ 850.000 |
| Campo Belo | +67% | +92% | −13% | R$ 720.000 |
| Paraíso | +65% | +92% | −14% | R$ 842.000 |
| Vila Mariana | +59% | +92% | −17% | R$ 711.000 |
| Ipiranga | +58% | +92% | −17% | R$ 560.000 |
| Saúde | +54% | +92% | −19% | R$ 600.000 |
| Jabaquara | +31% | +92% | −32% | R$ 430.000 |
Fonte: Declarações de Transações Imobiliárias com ITBI recolhido, Secretaria Municipal da Fazenda de São Paulo. Apartamentos, compra e venda, transmissão integral, valor entre R$ 80 mil e R$ 30 milhões, área entre 30 e 600 m². "Preço subiu" é o índice com efeito fixo de prédio de cada bairro entre 2014 e julho de 2026; "resultado real" é esse índice descontado o IPCA de 92%. Mediana paga: vendas de 2026 até julho. Recorte por distrito oficial; Brooklin e Paraíso, que não são distritos, por lista de CEPs.
A distância entre o melhor e o pior é grande: 25 pontos percentuais separam Moema do Jabaquara em doze anos. Os dois que menos perderam, Moema e Paraíso, têm o estoque mais antigo e os apartamentos maiores da cobertura; os dois que mais perderam, Jabaquara e Saúde, têm os tíquetes mais baixos. Não encontramos uma explicação única que passe pelos oito bairros — o Brooklin, por exemplo, recebeu mais prédio novo que qualquer outro e perdeu pouco —, e preferimos não inventar uma. O que é comum a todos é o sinal: negativo.
O que este número não diz
Ele mede preço, não retorno. Quem comprou para morar deixou de pagar aluguel por doze anos; quem comprou para alugar recebeu aluguel no caminho. O balanço completo de um imóvel inclui isso, e pode ser positivo mesmo com o preço perdendo da inflação. O que a curva diz é mais simples: o preço, sozinho, não protegeu o dinheiro.
E ele é o índice do bairro, não o do seu prédio. Dentro de um mesmo bairro, a diferença de preço entre ruas chega a 70 pontos percentuais para o mesmo apartamento, como medimos na Vila Mariana. O seu imóvel pode ter ido melhor ou pior do que a média — e a única maneira de saber é olhar as vendas do próprio prédio.
O que fazer com isso
Se você vai vender: a conta de cabeça — "paguei 600 mil em 2014, então hoje vale 1,2 milhão" — não fecha. O preço subiu 58%, não 100%; 600 mil de 2014 viraram, em média, 950 mil. Chegar ao mercado com a expectativa calibrada é a diferença entre vender em três meses e ficar dois anos anunciado.
Se você vai comprar: em poder de compra, o apartamento na Zona Sul está mais barato do que em 2014 em todos os bairros. Isso não é promessa de que vai subir — é a constatação de que o preço de hoje, corrigido, é menor que o de doze anos atrás.
Se você acompanha o mercado: o único período em que o preço venceu a inflação foi o de juros baixos. Enquanto a Selic estiver onde está, a expectativa razoável é o preço andar junto com o IPCA, não na frente dele.
Quer saber quanto o seu imóvel subiu — de verdade? A equipe da Nova São Paulo avalia com base nas vendas registradas do seu prédio e da sua rua, não em estimativa de portal.
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Base: Declarações de Transações Imobiliárias com ITBI recolhido, publicadas pela Secretaria Municipal da Fazenda de São Paulo (arquivos anuais de 2014 a 2026, este último até julho). Filtros: apartamentos, natureza compra e venda, transmissão integral do imóvel, valor declarado entre R$ 80 mil e R$ 30 milhões, área entre 30 e 600 m². Recorte geográfico pelo CEP, convertido em distrito oficial pela coordenada (camada de distritos do GeoSampa); Brooklin e Paraíso, que não são distritos, por lista de CEPs. O índice é uma regressão sobre o logaritmo do valor pago, com controle de metragem, um coeficiente por ano e efeito fixo de prédio — cada edifício comparado consigo mesmo ao longo do tempo, o que impede que a chegada de prédios novos seja lida como valorização —, estimada nos edifícios com quatro ou mais vendas no período: 89.812 transações em 4.129 prédios. Inflação: IPCA cheio (IBGE, tabela 1737), média de cada ano. Limitações: o valor declarado pode diferir do preço efetivo; o efeito fixo não separa o envelhecimento natural do edifício da variação de mercado, o que puxa o índice ligeiramente para baixo; imóveis vendidos na planta são escriturados contra o terreno e só entram depois da individualização; 2026 cobre sete meses. Próxima atualização: outubro de 2026. Como calculamos.
Por Rodrigo Augusto Falcão Vaz — advogado (OAB/SP 259.949), sócio do Falcão Vaz Advogados e da Imobiliária Nova São Paulo, diretorias de Intermediação Imobiliária e de Locação do Secovi-SP. Publicado em 14/09/2026. Quem assina e como calculamos →