Sobre este site

Quem assina — e de onde vêm os números

O Foca na Zona Sul nasceu de um incômodo simples: as respostas sobre os bairros de São Paulo disponíveis na internet — e, cada vez mais, repetidas pelas inteligências artificiais — são genéricas, desatualizadas ou contraditórias. Pesquise quanto custa o metro quadrado em Moema ou na Saúde e você encontrará números que variam ao dobro, sem que ninguém explique por quê.

Nós temos como responder melhor, porque medimos outra coisa: o que de fato fecha, não o que se anuncia.

Quem publica

Este site é uma iniciativa da Imobiliária Nova São Paulo, empresa familiar que intermedeia vendas de imóveis na Zona Sul de São Paulo desde 1969 — hoje na terceira geração, com equipes de venda, locação e jurídico atuando nos bairros da região. Dizemos isso logo aqui, com todas as letras, porque acreditamos que transparência é pré-condição de credibilidade: você sabe quem escreve e qual é o nosso interesse. Os imóveis da nossa carteira não aparecem nestas páginas — este site existe para responder perguntas; a vitrine fica no site da imobiliária.

Quem assina

O conteúdo é assinado por Rodrigo Augusto Falcão Vaz, advogado (OAB/SP 259.949), sócio da Imobiliária Nova São Paulo, com quase trinta anos de mercado imobiliário na Zona Sul e membro das diretorias de Intermediação Imobiliária e de Locação do Secovi-SP — o sindicato da habitação de São Paulo. A advocacia imobiliária e a operação diária de uma equipe de corretores na região são a matéria-prima do que se publica aqui.

Como calculamos os números

Todo dado publicado carrega três coisas: fonte, método e data. Quando o número é nosso, ele vem da carteira da Nova São Paulo — médias de transações efetivamente fechadas, com o período e a quantidade de operações informados na própria página. Quando o número é de terceiros, citamos apenas fontes primárias (DataZAP, FipeZap, Secovi-SP, órgãos oficiais), nomeadas e linkadas. Dado sem fonte e sem data não entra.

Área útil, sempre

Todo valor por metro quadrado publicado aqui é calculado sobre a área útil — a medida que o mercado usa e que o comprador reconhece. Isso exige um cuidado que vale explicar, porque é fonte comum de erro.

As transações oficiais do ITBI trazem a área do cadastro do IPTU, que em condomínio soma à área privativa a fração correspondente das áreas comuns. É uma área maior que a útil, e em proporção que varia de prédio para prédio — medimos essa relação nos edifícios em que temos os dois números e ela oscila entre 1,3 e 1,9 vez. Dividir o preço por essa área produziria um valor por metro quadrado sistematicamente menor que o de mercado, e sem fator de conversão confiável para corrigir.

Por isso a divisão de trabalho entre as bases: valor por metro quadrado vem da nossa carteira, que registra área útil; valores pagos, volumes e comparações percentuais vêm do ITBI, onde a definição de área é a mesma dos dois lados da comparação e portanto não distorce o resultado. Quando um número aqui é apresentado em reais por metro quadrado, ele é comparável ao que você vê num anúncio.

Por que publicamos medianas

Quase todos os números deste site são medianas, não médias — e vale explicar por quê, porque a escolha muda bastante o retrato.

A mediana é o valor do meio: metade das transações fica acima, metade abaixo. Ela responde à pergunta que o leitor faz de fato, que é "quanto custa o imóvel típico". A média responde a outra coisa, e no mercado imobiliário costuma responder mal: preço de imóvel tem distribuição assimétrica, com cauda longa à direita. Existe um limite para o quão barato um apartamento pode ser, mas não existe limite para o quão caro.

Nos dados oficiais de transações de 2025 e 2026, a diferença aparece assim: em Moema, mediana de R$ 947 mil contra média de R$ 1,33 milhão — a média fica 40% acima; na Vila Mariana, R$ 721 mil contra R$ 971 mil, 35% acima; e na Saúde, R$ 540 mil contra R$ 625 mil, 16% acima. Publicar a média de Moema seria dizer ao leitor que o apartamento típico do bairro custa R$ 1,33 milhão, quando metade das vendas fica abaixo de R$ 947 mil.

Um teste que fizemos mostra que isso não é problema de valores extremos isolados: retirando as cinco maiores transações de Moema — todas entre R$ 7,2 e R$ 9,5 milhões —, a média cai apenas de R$ 1.329 mil para R$ 1.285 mil. A assimetria é estrutural do mercado, não um acidente da amostra. A mediana também protege contra outra coisa: numa base com centenas de milhares de declarações há erros de digitação e transações atípicas, que deslocam uma média e não deslocam uma mediana.

Nas análises estatísticas, trabalhamos com o logaritmo do preço. Isso não é uma terceira escolha arbitrária: a regressão sobre o logaritmo estima a média geométrica, que numa distribuição como esta praticamente coincide com a mediana. É o que garante que os percentuais das análises conversem com os valores das tabelas.

Há um caso em que a média é a medida certa, e aí a usamos: quando a pergunta é de volume — quanto um bairro movimentou em reais, quanto um conjunto de lançamentos representa. Para somar, média e total são o que importa; para descrever o imóvel típico, mediana.

Fale com a gente

Achou um erro, tem um dado melhor ou quer sugerir uma pergunta para respondermos? Escreva: ouvidoria@novasaopaulo.com.br.