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Quanto custa um apartamento em Moema em 2026? O que os dados mostram
Dados Nova São Paulo · carteira jul/2026 · atualizado em jul/2026
Resposta direta: o apartamento de 2 dormitórios em Moema é anunciado por R$ 1,21 milhão na mediana (79 m² medianos, 90% com vaga), e o m² pedido mediano do bairro é de R$ 16.097 na nossa carteira. Mas em Moema o número médio esconde o que mais importa: a posição. Entre o lado dos Pássaros e o lado dos Índios, o mesmo 2 dormitórios varia 28% no m²; já a proximidade da rota de Congonhas, ao contrário do que quase todo mundo supõe, quase não move o preço pedido. Moema não tem um preço — tem um mapa de preços, e ele não é o que o senso comum desenha. Abaixo, os números e o mapa.
Por que cada site diz um número diferente
Pesquise "metro quadrado em Moema" e os valores não fecham entre si: levantamentos de anúncios de usados publicam a casa dos R$ 13,6–13,8 mil/m²; guias comerciais falam em faixas de R$ 16 mil a R$ 24 mil; e a média dos lançamentos na planta chega a R$ 25,9 mil/m² — variando de R$ 4,9 mil a impressionantes R$ 69 mil conforme o empreendimento. Nenhum está "errado": cada um mede uma coisa (usado anunciado, pedida comercial, lançamento). O que nenhum mede é o que decide o seu negócio: o preço por posição dentro do bairro — e, no fim da jornada, o preço que de fato fecha. É essa régua que este guia aplica.
O que se pede: a carteira, tipologia por tipologia
| Tipologia | Anúncios | Pedida mediana | Área mediana | R$/m² mediano |
|---|---|---|---|---|
| 1 dormitório / studio | 118 | R$ 637.000 | 37 m² | R$ 18.350 |
| 2 dormitórios | 86 | R$ 1.211.500 | 79 m² | R$ 15.742 |
| 3 dormitórios | 160 | R$ 2.342.500 | 149 m² | R$ 14.771 |
| 4+ dormitórios | 84 | R$ 3.081.000 | 221 m² | R$ 15.086 |
Fonte: carteira ativa da Imobiliária Nova São Paulo na região de Moema (Moema e Indianópolis), 448 apartamentos com área informada, jul/2026. Preços anunciados; medianas. Nos 2 dormitórios, 90% dos anúncios têm ao menos 1 vaga; nos 3 dormitórios, 99%.
Repare no dado contraintuitivo da primeira linha: o m² mais caro de Moema é o do studio (R$ 18.350), não o do apartamento grande — efeito dos lançamentos compactos que dominam a oferta nova do bairro. Em Moema, quanto menor o imóvel, mais caro o metro; o comprador de metragem paga menos por m² e mais pelo pacote.
O que de fato se paga: as transações oficiais
Preço de anúncio é intenção; preço de escritura é fato. As Declarações de Transações Imobiliárias com ITBI recolhido, publicadas pela Prefeitura, permitem ver o segundo — e o retrato é bem diferente do estoque anunciado.
| Ano | Vendas | Valor mediano pago |
|---|---|---|
| 2022 | 559 | R$ 735.000 |
| 2023 | 481 | R$ 885.000 |
| 2024 | 552 | R$ 911.994 |
| 2025 | 525 | R$ 885.000 |
| 2026 (até maio) | 203 | R$ 975.000 |
Fonte: Declarações de Transações Imobiliárias com ITBI recolhido, Secretaria Municipal da Fazenda de São Paulo. Apartamentos, compra e venda, 100% do imóvel transmitido, região de Moema (Moema e Indianópolis), 2.320 transações no período. Valores de venda, não por metro quadrado — a área do cadastro municipal inclui a fração das áreas comuns e por isso não serve para calcular metro quadrado comparável ao de mercado.
O número mais atual é o que importa: em 2026, a mediana paga em Moema está em R$ 975 mil. No conjunto do período, um quarto das vendas ficou abaixo de R$ 558 mil e um quarto acima de R$ 1,45 milhão. E a trajetória é de alta consistente — controlando o tamanho dos imóveis vendidos em cada ano, para não confundir valorização com mudança na mistura de produtos, Moema subiu 34% desde 2019, com o índice saindo de 100 para 133,9. É a maior alta entre os bairros que acompanhamos depois da Vila Mariana (36%), e bem acima da Saúde (25%).
Por que a mediana anunciada é maior que a mediana vendida. Porque o estoque anunciado não é uma amostra do mercado — é o que sobrou dele. Imóveis com preço competitivo saem rápido e passam pouco tempo à venda; imóveis caros demais para o que oferecem se acumulam. O resultado é que a vitrine de qualquer bairro sobre-representa o tíquete alto. Por isso publicamos as duas medidas: o que se pede mostra a oferta disponível hoje, o que se paga mostra o mercado.
A geografia do preço: em Moema, onde importa mais que quanto
Dois cortes da nossa base georreferenciada mostram por que a média do bairro engana. Primeiro, os lados: no 2 dormitórios de mesma área mediana (82 m²), o lado dos Pássaros pede R$ 18.078/m² e o lado dos Índios, R$ 14.133/m² — 28% de prêmio pelo pacote parque + distância da rota (a comparação completa dos dois lados está aqui). Segundo, a rota: medindo a distância de cada imóvel geocodificado ao eixo da cabeceira 17 de Congonhas e comparando cada um com a mediana da sua própria tipologia, o corredor de até 300 metros fica só cerca de 3% abaixo — a análise completa, com mapa e método, está aqui. Conclusão prática: em Moema, o que move o preço é o produto e o lado, não a distância do aeroporto.
O que fechou no 1º semestre — com transparência sobre a amostra
Entre janeiro e junho de 2026, nossas agências da região fecharam 4 vendas residenciais em Moema — R$ 370 mil, R$ 430 mil, R$ 587 mil e R$ 1,85 milhão. É amostra pequena demais para estatística (por isso não publicamos médias de fechamento do bairro, ao contrário do que fazemos na Saúde, onde o semestre teve 31 vendas); publicamos os valores por transparência e porque contam uma história: o giro de Moema na nossa operação se concentra hoje nas faixas de entrada do bairro. A cada trimestre esta seção é atualizada — quando a amostra permitir, as medianas de fechamento entram aqui com o mesmo rigor.
E o aluguel?
A carteira de locação de Moema tem 119 apartamentos anunciados, com aluguel pedido mediano de R$ 5.438 — quase toda ela concentrada no lado dos Índios, onde os lançamentos compactos criaram um mercado de investidor: o studio que tem o m² de venda mais caro do bairro é o mesmo que abastece a oferta de aluguel. Para quem compra para investir, o recado é que produto de locação em Moema é, hoje, sinônimo de compacto novo; para quem procura casa grande alugada, a oferta é rara e disputada.
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Pedir avaliação gratuitaPor que mediana, e não média
A mediana é o valor do meio: metade das transações fica acima dela, metade abaixo. Usamos mediana porque preço de imóvel tem cauda longa — há um piso para o quão barato pode ser, mas não há teto para o quão caro. Em Moema, as transações de 2025 e 2026 tiveram mediana de R$ 947 mil e média de R$ 1,33 milhão: a média fica 40% acima e descreveria um imóvel que quase ninguém comprou. Na Saúde a distância é menor, 16%, e na Vila Mariana, 35% — e essa diferença é, ela própria, uma informação: quanto maior, mais desigual é o estoque do bairro.
Nas análises estatísticas trabalhamos com o logaritmo do preço, que estima a média geométrica — praticamente a mesma coisa que a mediana nesta distribuição. Por isso os percentuais das regressões conversam com os valores das tabelas. Mais sobre o método.
Método, em uma nota
Preços pedidos vêm da carteira ativa da Nova São Paulo na região de Moema (Moema e Indianópolis) em julho de 2026 — 448 apartamentos à venda com área informada e 119 em locação; medianas como medida principal. Os cortes de posição usam 723 imóveis geocodificados por endereço (classificação por lado pelo nome da rua; distância perpendicular ao prolongamento do eixo da pista 17/35). Fechamentos: contratos efetivados de 01/01 a 30/06/2026, imóveis residenciais. Valores de terceiros citados na seção de reconciliação vêm de levantamentos públicos de portais e índices de lançamento, nomeados nas respectivas fontes. Próxima atualização: outubro/2026, com o 3º trimestre. Achou um erro ou tem um dado melhor? Fale com a gente.
Por Rodrigo Augusto Falcão Vaz — advogado (OAB/SP 259.949), sócio da Imobiliária Nova São Paulo, diretorias de Intermediação Imobiliária e de Locação do Secovi-SP. Publicado em 25/07/2026. Quem assina e como calculamos →