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Quanto custa um apartamento em Moema em 2026? O que se paga e o que se pede

1.008 vendas com ITBI em 2026 · 469 anúncios ativos em 28/09/2026 · publicado em out/2026

A resposta primeiro: em 2026, o apartamento mediano em Moema foi vendido por R$ 1,00 mi — 1.008 escrituras registradas até agosto. O apartamento mediano anunciado no bairro pede R$ 1,50 mi. Os dois números são verdadeiros e medem coisas diferentes: o pago é o mercado; o pedido é o que sobrou dele na vitrine. Por metro quadrado útil, a distância é de 32% comparando apartamentos do mesmo tamanho (R$ 12.401 pagos contra R$ 16.774 pedidos no agregado). Quem usa o preço de anúncio como régua compra ou vende com a régua errada.

O que se paga: as escrituras, ano a ano

Preço de anúncio é intenção; preço de escritura é fato. As Declarações de Transações Imobiliárias com ITBI recolhido, publicadas pela Prefeitura, mostram o segundo. Em Moema, a mediana nominal anda em torno de R$ 900 mil a R$ 1 milhão desde 2019 — e em 2026 encostou de novo no milhão.

Mediana do valor pago por apartamento no distrito de Moema (Moema e Indianópolis), por ano da escritura. 2026 até agosto. Linha tracejada: pedida mediana dos anúncios ativos em 28/09/2026, R$ 1,50 mi. A distância entre a linha e as barras é a diferença entre o que se pede e o que se paga.

Fonte: Declarações de Transações Imobiliárias com ITBI recolhido, Secretaria Municipal da Fazenda de São Paulo. Apartamentos, compra e venda, transmissão integral, valor entre R$ 80 mil e R$ 30 milhões, área entre 30 e 600 m². Recorte pelo CEP, convertido em distrito oficial.

Em 2026, metade das vendas ficou entre R$ 596 mil e R$ 2,00 mi. A média, R$ 1,76 mi, fica 76% acima da mediana — a maior distância da cobertura, e um retrato do bairro: Moema vende muito compacto e muito apartamento grande, e pouco do meio. O apartamento mediano negociado em 2025–26 tem 75 m² úteis.

O que se pede: a carteira ativa, tipologia por tipologia

Os preços pedidos vêm dos anúncios de venda ativos na carteira da Nova São Paulo em 28 de setembro de 2026, em área útil de origem, sem conversão. Só publicamos a mediana de uma tipologia quando há 30 anúncios ou mais.

Fonte: carteira da Imobiliária Nova São Paulo, região de Moema (Moema e Indianópolis), 469 apartamentos à venda com área útil informada, ativos em 28/09/2026; medianas. *Última coluna: mediana pedida incluindo também os anúncios retirados ou atualizados nos 12 meses anteriores (1.150 anúncios); a diferença para a coluna de ativos é em parte composição (quem saiu era menor) — a comparação limpa, por faixa de metragem, está na seção seguinte.

Repare na primeira linha: o m² mais caro de Moema é o do compacto (R$ 18.367 no 1 dormitório), não o do apartamento grande (R$ 15.000 no 3 dormitórios). É o efeito dos lançamentos compactos que dominam a oferta nova do bairro: quanto menor o imóvel, mais caro o metro. Quem compra metragem paga menos por m² e mais pelo pacote.

Por que o pedido fica 32% acima do pago

Comparar a mediana dos anúncios com a mediana das escrituras mistura produtos: a carteira ativa tem 34% de apartamentos acima de 150 m² e 24% de compactos, as duas pontas de m² mais caro, enquanto no mercado real essas faixas são 13% e 24% das vendas. Por isso a conta certa é faixa a faixa de metragem.

Pago: vendas de 2025–26 com área útil medida, R$/m² mediano (n entre parênteses). Pedido: anúncios ativos em 28/09/2026. *Anúncios retirados ou atualizados nos 12 meses anteriores, pela última pedida registrada. Ponderando as faixas pelo mix do mercado, o pedido fica 32% acima do pago; na comparação bruta das medianas, 35%.

Três coisas explicam a distância, e nenhuma é "o vendedor de Moema pede demais" sozinha. Primeira, a vitrine seleciona. Imóvel com preço competitivo sai rápido e passa pouco tempo à venda; o caro demais para o que oferece se acumula no estoque. Nas faixas de 70 a 150 m², quem saiu da vitrine nos últimos doze meses pedia de 11% a 20% menos do que quem ficou. Segunda, o lançamento chega atrasado ao cartório. Nos compactos, boa parte do que se escritura hoje foi vendido na planta dois ou três anos atrás, pelo preço da planta; o anúncio de hoje é o lançamento de hoje. É por isso que a faixa até 45 m² tem a maior distância (+41%) e por isso ela deve ser lida com cuidado. Terceira, a margem de negociação, que existe mas é a menor das três: nos negócios fechados pela Nova São Paulo, a diferença entre a última pedida e o preço fechado fica em poucos pontos percentuais.

A conclusão prática não muda: o que se pede mostra a oferta disponível hoje; o que se paga mostra o mercado. São duas medidas, e publicamos as duas.

O que cabe em cada orçamento

Olhando as 7.362 vendas desde 2022: 11% saíram por até R$ 400 mil, 21% por até R$ 500 mil, 26% por até R$ 550 mil e 38% por até R$ 700 mil. Ou seja: um em cada cinco apartamentos vendidos em Moema custou até meio milhão — 1.566 unidades, com 37 m² úteis de mediana. É um mercado que quase não aparece anunciado: hoje são 30 anúncios ativos nessa faixa, 6% da carteira. O que cabe em R$ 500 mil em Moema tem página própria.

O que fazer com isso

Se você vai vender: a referência é o que se pagou no seu prédio e na sua rua, não a pedida da vitrine. Anunciar 32% acima do mercado não rende 32% a mais: rende meses parado e, no fim, o mesmo preço — ou menos, porque anúncio velho desconfia o comprador.

Se você vai comprar: a pedida mediana de R$ 1,50 mi descreve o estoque, não o negócio. Metade do que se vendeu em Moema em 2026 saiu por até R$ 1,00 mi. Use o pago por m² útil (R$ 12.401) como régua de proposta e a tabela de pedidos como mapa da oferta.

Se você compara bairros: Moema é o único da cobertura em que a média fica 76% acima da mediana. Qualquer "preço médio de Moema" descreve um apartamento que quase ninguém comprou.

Método, em uma nota

Preço pago: Declarações de Transações Imobiliárias com ITBI recolhido (Secretaria Municipal da Fazenda de São Paulo), apartamentos, compra e venda com transmissão integral, valor entre R$ 80 mil e R$ 30 milhões, área entre 30 e 600 m²; recorte pelo CEP convertido em distrito oficial (Moema inclui Indianópolis); 2026 até agosto. O R$/m² útil pago usa só as vendas de 2025–26 em que a área útil é medida na carteira da Nova São Paulo — a mesma unidade ou o mesmo prédio —, 66% das vendas do período (1.885 transações), com corte simétrico de 1% nas duas pontas. Preço pedido: anúncios de venda ativos na carteira da Nova São Paulo em 28/09/2026, 469 apartamentos com área útil informada; medianas; tipologia só é publicada com 30 anúncios ou mais; a coluna "12 meses" acrescenta anúncios retirados ou atualizados nos 365 dias anteriores (1.150). A carteira é um recorte da oferta do bairro, não a oferta inteira. Limitações: o valor declarado no ITBI pode diferir do preço efetivo (conferimos contra negócios reais: a mediana coincide e o viés agregado é inferior a 4%); 2026 cobre oito meses. Próxima atualização: revisão de outubro, com a base do ITBI até agosto fechada. Como calculamos.

Por Rodrigo Augusto Falcão Vaz — advogado (OAB/SP 259.949), sócio do Falcão Vaz Advogados e da Imobiliária Nova São Paulo, diretorias de Intermediação Imobiliária e de Locação do Secovi-SP. Publicado em 04/10/2026. Quem assina e como calculamos →