Um site sobre os bairros da Zona Sul de São Paulo
Os bairros explicados com dados de fechamento — não de anúncio — por quem intermedeia imóveis na Zona Sul desde 1969. Cada número aqui tem fonte, método e data; cada página responde uma pergunta de frente, no primeiro parágrafo.
Transações oficiais (ITBI) · área útil medida
Transações com ITBI recolhido (Prefeitura de São Paulo) até julho de 2026; índice com efeito fixo de prédio, descontado o IPCA. Como calculamos.
Em destaque
O que os dados mostraram — e que não se lê em outro lugar.
O apartamento subiu 58% em doze anos. A inflação subiu 92%
Preço pago pelo mesmo apartamento contra o IPCA, 2014 a 2026: nenhum dos oito bairros acompanhou a inflação. Moema e Paraíso perderam menos; o Jabaquara, mais.
O avião não derruba o preço
Ruído oficialmente medido acima do limite — e, em 9.390 transações, nenhum corte da amostra encontra desconto.
O eixo mudou a cidade — não o preço
71% dos apartamentos novos nasceram no eixo. No preço, o efeito só se sustenta no Ipiranga e no Campo Belo — nos outros, muda de sinal com a geração do prédio.
Da regra nova à chave na mão
37.336 apartamentos novos escriturados desde 2019, 71% dentro dos eixos. A lei é de 2016; o cartório mostra quando ela chegou.
O apartamento que o Plano Diretor encolheu
Um em cada quatro prédios entregues desde 2019 é de studio; a área útil mediana caiu 28%. E o que mais sumiu foi o apartamento de família.
O bairro que mais lança — e o melhor resultado real da Zona Sul
2.252 unidades lançadas em 2024, recorde da cidade. Nas escrituras, +55% desde 2019 — 7% acima da inflação.
Bairro a bairro
Cada bairro tem o seu guia: uma visão geral com os números-âncora e páginas-resposta para as perguntas que ninguém responde com dado.
Foca em Moema 5 páginas publicadas →Mediana paga de R$ 1,00 milhão em 2026, o bairro de usados ao lado do Ibirapuera — e sob a rota de Congonhas, que não desconta o preço.
Foca na Saúde 2 páginas publicadas →Mediana paga de R$ 600 mil, três estações da Linha 1 e o adensamento ao redor da Rua Mauro.
Foca na Vila Mariana guia do bairro →O degrau entre a Saúde e Moema: mediana paga de R$ 711 mil, nove estações de metrô em três linhas, a capital dos eixos.
Foca no Brooklin 1 página publicada →O bairro nº 1 da cidade em lançamentos — e o melhor resultado real da Zona Sul desde 2019. Mediana paga: R$ 850 mil.
Foca no Campo Belo 1 página publicada →+45% desde 2019, empate com a inflação — o terceiro da Zona Sul, no bairro dos apartamentos amplos. Mediana paga: R$ 720 mil.
Foca no Jabaquara 1 página publicada →O preço de entrada da Zona Sul — mediana paga de R$ 430 mil — no distrito que meio milhão de pessoas cruza por dia.
Foca no Paraíso 1 página publicada →A esquina nobre da Vila Mariana com a Paulista: mediana paga de R$ 842 mil, o apartamento mais amplo da Zona Sul e o estoque mais antigo.
Foca no Ipiranga 1 página publicada →O distrito que se reconstruiu: dois em cada três apartamentos vendidos têm menos de quinze anos. Mediana paga: R$ 560 mil.
Todo número deste site vem de transações oficiais (ITBI) com área útil medida na carteira da Nova São Paulo. Como calculamos.