Quanto vale um apartamento em Moema hoje?

Na carteira da Nova São Paulo (jul/2026), as medianas pedidas em Moema são: 1 dormitório R$ 637 mil (37 m²), 2 dormitórios R$ 1,21 milhão (79 m²), 3 dormitórios R$ 2,34 milhões (149 m²) e 4 ou mais dormitórios R$ 3,08 milhões (221 m²). O m² mediano do bairro é de R$ 16.097, mas varia até 28% conforme o lado e a posição em relação à rota de Congonhas.

O que mais influencia o valor de um apartamento em Moema?

Quatro fatores medidos na base: o lado do bairro — Pássaros ou Índios (28% de diferença no 2 dormitórios de mesma área), a presença de vaga, a metragem (em Moema o m² é mais caro nos compactos, R$ 18.350 no 1 dormitório, do que nos apartamentos grandes, R$ 14.771 no 3 dormitórios) e a posição em relação à rota de Congonhas — que, ao contrário do senso comum, quase não altera o valor: cerca de 3% comparando o mesmo tipo de imóvel.

Como avaliar meu imóvel em Moema?

A avaliação da Nova São Paulo é gratuita e sem compromisso: parte das transações efetivamente fechadas na região, considera a posição exata do imóvel e as características do prédio, e é feita por corretores que atuam no bairro. O pedido é feito pelo formulário desta página ou pelo WhatsApp.

Foca em Moema · avaliação

Quanto vale o meu apartamento em Moema?

Dados Nova São Paulo · carteira jul/2026 · atualizado em jul/2026

Resposta direta: depende de quatro coisas — e duas delas costumam ser mal avaliadas. As medianas do bairro são um bom ponto de partida — R$ 637 mil no 1 dormitório, R$ 1,21 milhão no 2 dormitórios, R$ 2,34 milhões no 3 dormitórios —, mas a posição e o produto movem o valor em até 28% para cima ou para baixo — e nem sempre pelos motivos que se imagina. Abaixo, as faixas por tipologia, os quatro fatores que mais pesam, e como saber onde o seu cai.

As faixas de referência do bairro

Apartamentos à venda em Moema — o que se pede hoje
Tipologia	Pedida mediana	Área mediana	R$/m² mediano
1 dormitório / studio	R$ 637.000	37 m²	R$ 18.350
2 dormitórios	R$ 1.211.500	79 m²	R$ 15.742
3 dormitórios	R$ 2.342.500	149 m²	R$ 14.771
4+ dormitórios	R$ 3.081.000	221 m²	R$ 15.086

Fonte: carteira ativa da Imobiliária Nova São Paulo na região de Moema, 448 apartamentos com área informada, jul/2026. Preços anunciados; medianas. Use como referência de faixa, não como avaliação — a variação dentro de cada tipologia é grande, pelos motivos abaixo.

Os quatro fatores que mais mexem no seu valor

O lado do bairro. No 2 dormitórios de mesma área mediana (82 m²), o lado dos Pássaros pede R$ 18.078/m² e o lado dos Índios, R$ 14.133/m² — 28% de diferença pelo pacote parque + distância da rota. A comparação completa.
A vaga. Em Moema, 90% dos 2 dormitórios e 99% dos 3 dormitórios anunciados têm ao menos uma vaga — o imóvel sem vaga não concorre com o mercado do bairro, ele concorre com outro mercado, e precisa de preço compatível para girar.
A rota de Congonhas — que pesa menos do que se imagina. Muita avaliação (e muita proposta) trata a proximidade da rota como desconto automático. Medimos: comparando o mesmo tipo de imóvel, o corredor de até 300 metros fica cerca de 3% abaixo da mediana — diferença pequena. O que a rota muda de verdade é quem se interessa pelo seu imóvel, não quanto ele vale de referência. Veja a análise e o mapa.
A metragem, ao contrário do que parece. Aqui o m² é mais caro no compacto (R$ 18.350 no 1 dormitório) do que no apartamento grande (R$ 14.771 no 3 dormitórios). Aplicar o "preço do m² de Moema" a um imóvel de 150 m² costuma superestimar o valor — e travar a venda por meses.

Avaliação gratuita, com base em fechamentos reais

Preencha e um corretor que atua em Moema responde em minutos. A avaliação parte do que de fato fechou na região, considera a posição exata do seu imóvel e as características do prédio — e é sem compromisso: você pode usá-la só para saber onde está.

Por que não damos um número automático

Seria simples publicar uma calculadora que multiplica metragem por R$ 16.097 e devolve um valor — e seria enganoso. Os quatro fatores acima explicam por que dois apartamentos idênticos em plantas, a seiscentos metros um do outro, valem centenas de milhares de reais de diferença em Moema. Preço de anúncio errado tem custo real: no primeiro semestre de 2026, o imóvel mediano da nossa operação levou 33 dias entre a chegada do comprador e o fechamento, com desconto mediano de 4,8% — quem entra no mercado com preço fora da curva não negocia menos, apenas espera mais.

Por que mediana, e não média

A mediana é o valor do meio: metade das transações fica acima dela, metade abaixo. Usamos mediana porque preço de imóvel tem cauda longa — há um piso para o quão barato pode ser, mas não há teto para o quão caro. Em Moema, as transações de 2025 e 2026 tiveram mediana de R$ 947 mil e média de R$ 1,33 milhão: a média fica 40% acima e descreveria um imóvel que quase ninguém comprou. Na Saúde a distância é menor, 16%, e na Vila Mariana, 35% — e essa diferença é, ela própria, uma informação: quanto maior, mais desigual é o estoque do bairro.

Nas análises estatísticas trabalhamos com o logaritmo do preço, que estima a média geométrica — praticamente a mesma coisa que a mediana nesta distribuição. Por isso os percentuais das regressões conversam com os valores das tabelas. Mais sobre o método.

Método, em uma nota

As faixas vêm da carteira ativa da Nova São Paulo na região de Moema (Moema e Indianópolis) em julho de 2026 — 448 apartamentos à venda com área informada; medianas de preço anunciado. Os fatores de posição usam 723 imóveis geocodificados por endereço. Prazos e descontos de negociação referem-se aos contratos residenciais fechados pelas nossas agências entre 01/01 e 30/06/2026. Atualização trimestral. Como calculamos.

Por Rodrigo Augusto Falcão Vaz — advogado (OAB/SP 259.949), sócio da Imobiliária Nova São Paulo, diretorias de Intermediação Imobiliária e de Locação do Secovi-SP. Publicado em 26/07/2026. Quem assina e como calculamos →