Foca na Saúde · preços
Quanto custa um apartamento na Saúde em 2026? O que se paga e o que se pede
1.036 vendas com ITBI em 2026 · 627 anúncios ativos em 28/09/2026 · publicado em out/2026
A resposta primeiro: em 2026, o apartamento mediano na Saúde foi vendido por R$ 600 mil — 1.036 escrituras registradas até agosto, metade delas entre R$ 434 mil e R$ 852 mil. O apartamento mediano anunciado no bairro pede R$ 704 mil. Por metro quadrado útil, a distância entre o que se pede e o que se paga é de 12% para apartamentos do mesmo tamanho — a menor dos bairros que acompanhamos; em Moema é de 32%. Na Saúde a vitrine mente pouco: o estoque é homogêneo, de 2 e 3 dormitórios de 60 a 100 m², e o que se anuncia parece com o que se vende.
O que se paga: as escrituras, ano a ano
Preço de anúncio é intenção; preço de escritura é fato. As Declarações de Transações Imobiliárias com ITBI recolhido, publicadas pela Prefeitura, mostram o segundo. Na Saúde, a mediana nominal subiu de R$ 515 mil em 2019 para R$ 600 mil em 2026 — 17% em sete anos, abaixo da inflação do período, como mostra a comparação dos oito bairros.
Mediana do valor pago por apartamento no distrito da Saúde, por ano da escritura. 2026 até agosto. Linha tracejada: pedida mediana dos anúncios ativos em 28/09/2026, R$ 704 mil.
| Ano | Vendas | Mediana paga |
|---|---|---|
| 2019 | 1.188 | R$ 515.000 |
| 2020 | 1.186 | R$ 530.000 |
| 2021 | 1.793 | R$ 558.090 |
| 2022 | 1.259 | R$ 540.000 |
| 2023 | 1.215 | R$ 553.320 |
| 2024 | 1.592 | R$ 554.800 |
| 2025 | 1.893 | R$ 595.490 |
| 2026 (até agosto) | 1.036 | R$ 600.000 |
Fonte: Declarações de Transações Imobiliárias com ITBI recolhido, Secretaria Municipal da Fazenda de São Paulo. Apartamentos, compra e venda, transmissão integral, valor entre R$ 80 mil e R$ 30 milhões, área entre 30 e 600 m². Recorte pelo CEP, convertido em distrito oficial.
A média de 2026, R$ 711 mil, fica só 18% acima da mediana — em Moema são 76%. É o retrato de um bairro de classe média sem cauda de luxo: o apartamento mediano negociado em 2025–26 tem 68 m² úteis, e 41% das vendas desde 2022 saíram por até R$ 500 mil (66% por até R$ 700 mil).
O que se pede: a carteira ativa, tipologia por tipologia
Os preços pedidos vêm dos anúncios de venda ativos na carteira da Nova São Paulo em 28 de setembro de 2026, em área útil de origem, sem conversão. Só publicamos a mediana de uma tipologia quando há 30 anúncios ou mais.
| Tipologia | Anúncios | Pedida mediana | Área útil | R$/m² pedido | Com vaga | Pedida nos 12 meses* |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 dormitório / studio | 99 | R$ 450.000 | 34 m² | R$ 13.167 | 40% | R$ 448.000 |
| 2 dormitórios | 299 | R$ 640.000 | 64 m² | R$ 10.250 | 88% | R$ 630.000 |
| 3 dormitórios | 199 | R$ 980.000 | 98 m² | R$ 10.000 | 99% | R$ 950.000 |
| 4 ou mais | 30 | R$ 1,52 mi | 159 m² | R$ 10.677 | 97% | R$ 1,40 mi |
Fonte: carteira da Imobiliária Nova São Paulo, distrito da Saúde, 627 apartamentos à venda com área útil informada, ativos em 28/09/2026; medianas. *Última coluna: mediana pedida incluindo os anúncios retirados ou atualizados nos 12 meses anteriores (2.070 anúncios).
O 2 dormitórios é o produto do bairro: 299 dos 627 anúncios, pedido a R$ 640 mil na mediana, com 64 m² úteis e 88% com vaga. Há 133 deles pedindo até R$ 600 mil e 179 até R$ 700 mil — a faixa que em Moema praticamente não existe.
Por que a distância aqui é pequena
Comparando faixa a faixa de metragem, para não misturar produtos:
| Área útil | Pago (2025–26) | Pedido (ativos, 28/09) | Pedido sobre pago |
|---|---|---|---|
| até 45 m² | R$ 11.085 (348) | R$ 13.100 (101) | +18% |
| 45 a 70 m² | R$ 8.912 (809) | R$ 10.177 (234) | +14% |
| 70 a 100 m² | R$ 9.044 (635) | R$ 10.000 (165) | +11% |
| 100 a 150 m² | R$ 9.680 (235) | R$ 10.683 (93) | +10% |
| acima de 150 m² | R$ 11.250 (57) | R$ 9.195 (34) | -18% |
Pago: vendas de 2025–26 com área útil medida, R$/m² mediano (n entre parênteses). Pedido: anúncios ativos em 28/09/2026. Faixas com menos de 30 anúncios ficam fora. Ponderando pelo mix do mercado, 12%.
Na Saúde a vitrine é um retrato razoável do mercado, e a razão é a composição: 69% das vendas e 63% dos anúncios estão entre 45 e 100 m² úteis. Não há o descolamento que o lançamento compacto provoca em Moema, onde o ITBI registra o preço da planta de dois ou três anos antes enquanto o anúncio registra o lançamento de hoje. Aqui, quem compra pode usar a pedida como ponto de partida com desconto de um dígito; quem vende tem pouco espaço para "testar o mercado" acima do preço.
O que fazer com isso
Se você vai vender: a referência é o que se pagou no seu prédio e na sua rua. Na Saúde, a pedida mediana está 12% acima do pago para o mesmo tamanho; anunciar muito além disso é ficar fora do radar de um comprador que compara dezenas de anúncios parecidos.
Se você vai comprar: metade do que se vendeu em 2026 saiu por até R$ 600 mil, e 41% das vendas desde 2022 couberam em R$ 500 mil. Use o pago por m² útil (R$ 9.463) como régua de proposta e a tabela de tipologias como mapa da oferta.
Se você compara bairros: a Saúde é o bairro em que a média mais se aproxima da mediana e em que o pedido mais se aproxima do pago. É o mercado mais previsível da cobertura — e, como mostra a valorização, também um dos que menos acompanharam a inflação.
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Pedir avaliação gratuitaPor que mediana, e não média
A mediana é o valor do meio: metade das transações fica acima dela, metade abaixo. Usamos mediana porque preço de imóvel tem cauda longa. Na Saúde, as vendas de 2026 têm mediana de R$ 600 mil e média de R$ 711 mil: 18% de distância, a menor da cobertura. Em Moema, a média fica 76% acima da mediana.
Método, em uma nota
Preço pago: Declarações de Transações Imobiliárias com ITBI recolhido (Secretaria Municipal da Fazenda de São Paulo), apartamentos, compra e venda com transmissão integral, valor entre R$ 80 mil e R$ 30 milhões, área entre 30 e 600 m²; recorte pelo CEP convertido em distrito oficial; 2026 até agosto. O R$/m² útil pago usa só as vendas de 2025–26 em que a área útil é medida na carteira da Nova São Paulo — a mesma unidade ou o mesmo prédio —, 73% das vendas do período (2.084 transações), com corte simétrico de 1% nas duas pontas. Preço pedido: anúncios de venda ativos na carteira da Nova São Paulo em 28/09/2026, 627 apartamentos com área útil informada; medianas; tipologia e faixa só são publicadas com 30 anúncios ou mais. A carteira é um recorte da oferta do bairro, não a oferta inteira. Limitações: o valor declarado no ITBI pode diferir do preço efetivo (conferimos contra negócios reais: a mediana coincide e o viés agregado é inferior a 4%); 2026 cobre oito meses. Próxima atualização: revisão de outubro. Como calculamos.
Por Rodrigo Augusto Falcão Vaz — advogado (OAB/SP 259.949), sócio do Falcão Vaz Advogados e da Imobiliária Nova São Paulo, diretorias de Intermediação Imobiliária e de Locação do Secovi-SP. Publicado em 04/10/2026. Quem assina e como calculamos →