Comparações · zoneamento e obra

A lei de 2016 mudou onde São Paulo constrói — e o cartório mostra quando

Transações oficiais de ITBI · 2019 a 2026 · publicado em set/2026

A resposta primeiro: entre a mudança da regra e a chave na mão passam cerca de cinco anos. A lei que liberou prédios mais altos ao longo do transporte público é de 2016; nas escrituras dos oito bairros que acompanhamos, a onda de apartamentos novos era um filete até 2020 — 638 unidades em 2019, 793 em 2020 — e chegou a 10.671 unidades em 2024. E ela não se espalhou pela cidade: 71% de tudo que se entregou está dentro dos eixos de adensamento, faixas que ocupam uma fração do território dos bairros. É a política urbana aparecendo no cartório, com atraso e endereço.

A cadeia inteira, elo por elo

Cada etapa deste ciclo é registrada por uma fonte diferente, e nenhuma delas sozinha conta a história. Reunidas, elas mostram um mecanismo com relógio próprio.

2014 e 2016 · a regra muda. O Plano Diretor cria os Eixos de Estruturação da Transformação Urbana — faixas ao longo do metrô e dos corredores onde se pode construir mais alto, com menos vagas de garagem e contrapartidas menores (o que é um eixo, com mapa). A lei de zoneamento de 2016 desenha os perímetros quadra a quadra, e decretos ativam trechos novos (a Linha 5 em 2016, a Berrini em 2019, a futura Linha 17 em 2022).

2017 a 2019 · o papel se move. A área licenciada dentro dos eixos cresce 411%: de uma média de 294 mil m² por ano até 2016 para 1,21 milhão de m² por ano a partir de 2017, segundo o monitoramento oficial do Plano Diretor.

2019 a 2021 · o mercado lança. A cidade bate recordes sucessivos de lançamentos residenciais, e a Zona Sul lidera. A Vila Mariana é o distrito com mais lançamentos da capital em 2020 e 2022; o Brooklin é o bairro nº 1 em 2024.

2021 a 2025 · a obra vira escritura. É onde entra a nossa medição. As unidades vendidas na planta só aparecem no ITBI quando sai a escritura, o que acontece na entrega — anos depois.

A onda, ano a ano

Fonte: Declarações de Transações Imobiliárias com ITBI recolhido, Secretaria Municipal da Fazenda de São Paulo. Unidades de empreendimentos identificados pelo padrão de dez ou mais vendas vinculadas ao mesmo cadastro (SQL) entre 2019 e julho de 2026, na região dos oito bairros e distritos vizinhos (41.243 unidades em 616 empreendimentos; 37.336 e 569 dentro dos oito bairros). O campo de uso do cadastro descreve o lote antes da obra e não é usado como filtro.

Os dois primeiros anos da tabela são a fotografia do que existia antes. Um prédio entregue em 2019 foi concebido por volta de 2015, sob a regra antiga. O salto de 2021 em diante é a primeira safra inteiramente desenhada sob os eixos chegando ao cartório — e 2024 é, até aqui, o pico.

Cada bairro teve o seu ano

Mesma fonte e método. Recorte por CEP → distrito oficial; Brooklin e Paraíso por lista de CEPs. Localização em relação ao eixo pela coordenada do prédio e pelo perímetro de zoneamento vigente (Lei 18.177/2024).

Três leituras que saltam da tabela

A Vila Mariana e o Ipiranga são as duas capitais da entrega. A Vila Mariana, com 135 empreendimentos e 8.083 unidades, confirma o que os anuários do Secovi já mostravam na ponta do lançamento; o Ipiranga, com 7.021 unidades em menos empreendimentos, entregou em torres maiores, sobre lotes industriais — e é o bairro em que dois terços do que se vende tem menos de quinze anos. Os picos foram 2023 na Vila Mariana (1.019 unidades no distrito) e 2024 no Ipiranga (741).

O Brooklin construiu só no eixo. 92% dos seus empreendimentos estão dentro das faixas — a maior aderência ao zoneamento da cobertura, produto da Operação Urbana Água Espraiada e dos eixos da Berrini e da Linha 17. É o retrato do que a lei pretendia.

O Paraíso é o contrário. Só 38% dos seus empreendimentos estão em eixo, e o volume é o menor da cobertura: 1.211 unidades. É o bairro em que a cidade ainda não trocou de pele, e onde o novo, quando vem, vem fora da faixa — em geral alto padrão sobre lote de esquina.

Por que isso importa para quem compra ou vende

Para quem compra: a oferta de apartamento novo na Zona Sul está, em 71%, concentrada numa faixa estreita de território — e essa faixa tem um produto característico, menor e com menos vaga de garagem. Se o que você procura é metragem, o estoque relevante é o usado, e ele está fora do eixo.

Para quem vende um usado: saber em que ano o seu bairro recebe a leva de entregas é saber quando a concorrência aperta. A Vila Mariana e o Jabaquara concentraram suas ondas em 2023; Moema, Saúde, Ipiranga e o Brooklin, em 2024; e 2025 e 2026 seguem em volume alto em toda a região.

Para quem quer antecipar o próximo ciclo: a régua está dada. Olhe as aprovações de hoje e os eixos ativados recentemente — o que foi licenciado em 2024 e 2025 chega ao cartório por volta de 2029. A Linha 17-Ouro, cujo eixo foi ativado em 2022, ainda mal apareceu nas escrituras.

Método, em uma nota

A medição parte de um detalhe do registro público: unidades vendidas na planta só geram ITBI quando sai a escritura, na entrega, e até a individualização do condomínio elas são transacionadas contra a matrícula do terreno. Por isso identificamos empreendimentos pelo padrão de dez ou mais vendas de compra e venda vinculadas ao mesmo cadastro (SQL) entre 2019 e julho de 2026 — um prédio já individualizado tem um cadastro por unidade e nunca forma esse padrão. O campo de uso do cadastro descreve o que existia no lote antes da obra (terreno, residência, garagem, loja) e não é usado como filtro; por isso a contagem pode incluir algum empreendimento comercial vendido na planta. Cada empreendimento recebeu coordenada pelo endereço e foi atribuído ao distrito oficial e ao perímetro de zoneamento vigente (camadas do GeoSampa); o recorte de bairro segue o CEP. Contamos unidades escrituradas, não lançadas: parte do que se lançou em 2023–2025 ainda não chegou ao cartório. Próxima atualização: outubro de 2026. Como calculamos.

Por Rodrigo Augusto Falcão Vaz — advogado (OAB/SP 259.949), sócio da Imobiliária Nova São Paulo, diretorias de Intermediação Imobiliária e de Locação do Secovi-SP. Publicado em 14/09/2026. Quem assina e como calculamos →