Comparações · zoneamento e obra
A lei de 2016 mudou onde São Paulo constrói — e o cartório mostra quando
Transações oficiais de ITBI · 2019 a 2026 · publicado em ago/2026 · revisado em 03/08
A resposta primeiro: entre a mudança da regra e a chave na mão passam cerca de cinco anos. A lei que liberou prédios mais altos ao longo do transporte público é de 2016; nas escrituras dos oito bairros que acompanhamos, a onda de apartamentos novos praticamente não existia até 2020 — cinco unidades no ano inteiro — e chegou a 1.920 unidades em 2025. E ela não se espalhou pela cidade: 63% de tudo que se entregou está dentro dos eixos de adensamento, faixas que ocupam uma fração do território dos bairros. É a política urbana aparecendo no cartório, com atraso e endereço.
A cadeia inteira, elo por elo
Cada etapa deste ciclo é registrada por uma fonte diferente, e nenhuma delas sozinha conta a história. Reunidas, elas mostram um mecanismo com relógio próprio:
2014 e 2016 · a regra muda
O Plano Diretor cria os Eixos de Estruturação da Transformação Urbana — faixas ao longo do metrô e dos corredores onde se pode construir mais alto, com menos vagas de garagem e contrapartidas menores (o que é um eixo, com mapa). A lei de zoneamento de 2016 desenha os perímetros quadra a quadra, e decretos ativam trechos novos (a Linha 5 em 2016, a Berrini em 2019, a futura Linha 17 em 2022).
2017 a 2019 · o papel se move
A área licenciada dentro dos eixos cresce 411%: de uma média de 294 mil m² por ano até 2016 para 1,21 milhão de m² por ano a partir de 2017, segundo o monitoramento oficial do Plano Diretor.
2019 a 2021 · o mercado lança
A cidade bate recordes sucessivos de lançamentos residenciais, e a Zona Sul lidera. A Vila Mariana é o distrito com mais lançamentos da capital em 2020 e 2022; o Brooklin é o bairro nº 1 em 2024.
2021 a 2025 · a obra vira escritura
É onde entra a nossa medição. As unidades vendidas na planta só aparecem no ITBI quando sai a escritura, o que acontece na entrega — anos depois. Nos seis distritos analisados, o volume sai de 5 unidades em 2020 para 362 em 2021 e 1.920 em 2025.
A onda, ano a ano
| Ano | Dentro do eixo | Fora do eixo | Total | % no eixo |
|---|---|---|---|---|
| 2019 | 2 | 5 | 7 | — |
| 2020 | 3 | 2 | 5 | — |
| 2021 | 255 | 107 | 362 | 70% |
| 2022 | 407 | 467 | 874 | 47% |
| 2023 | 430 | 511 | 941 | 46% |
| 2024 | 1.108 | 168 | 1.276 | 87% |
| 2025 | 1.186 | 734 | 1.920 | 62% |
| 2026 (até maio) | 335 | 158 | 493 | 68% |
Fonte: Declarações de Transações Imobiliárias com ITBI recolhido, Secretaria Municipal da Fazenda de São Paulo. Unidades residenciais de empreendimentos identificados pelo padrão de dez ou mais vendas vinculadas ao mesmo cadastro (SQL), nos distritos que cobrem os bairros do portal — Moema, Saúde, Vila Mariana, Campo Belo, Itaim Bibi (onde fica o Brooklin Novo) e Jabaquara. Cada empreendimento foi geocodificado e atribuído ao distrito pela coordenada, não pelo rótulo do cadastro; a localização em relação ao eixo segue o perímetro de zoneamento vigente (Lei 18.177/2024), camada oficial do GeoSampa. Os percentuais de 2019 e 2020 são omitidos por insuficiência de casos.
Os dois primeiros anos da tabela não são um erro: eles são a fotografia do que existia antes. Um prédio entregue em 2019 foi concebido por volta de 2015, sob a regra antiga — e é por isso que quase nada aparece. O salto de 2021 em diante é a primeira safra inteiramente desenhada sob os eixos chegando ao cartório.
Cada região teve o seu ano
A onda não bateu em todos ao mesmo tempo — e a ordem diz muito sobre o que cada lugar é hoje. Aqui o recorte é o distrito oficial, atribuído pela coordenada de cada empreendimento: é a única forma de comparar sem ambiguidade, porque o rótulo de bairro do cadastro se refere ao terreno original e frequentemente engana (os prédios da Avenida Jabaquara, por exemplo, aparecem no cadastro como "Jabaquara", mas ficam no distrito da Saúde).
| Distrito | Unidades | % em eixo | Ano de pico |
|---|---|---|---|
| Moema (com Indianópolis) | 2.018 | 75% | 2024 (651 unidades) |
| Itaim Bibi (Brooklin Novo, Vila Olímpia) | 1.224 | 36% | 2025 (440) |
| Saúde (com Planalto Paulista) | 1.184 | 58% | 2025 (667) |
| Campo Belo (com parte do Brooklin) | 752 | 77% | 2025 (289) |
| Vila Mariana (com V. Clementino e Paraíso) | 686 | 74% | 2021 (174) |
| Jabaquara | 14 | 100% | — |
Mesma fonte e método da tabela anterior. Distrito oficial da Prefeitura de São Paulo, atribuído pela coordenada geocodificada de cada empreendimento (camada de distritos do GeoSampa). Empreendimentos localizados fora desses distritos — inclusive em bairros vizinhos que aparecem na mesma base, como Aclimação e Paraisópolis — ficaram de fora da contagem.
Três leituras que saltam da tabela
A Saúde é a surpresa do ciclo. O distrito recebeu 1.184 unidades novas, com pico de 667 em 2025 — mais do que dobrou o ritmo em um ano. É o distrito onde o corredor da Avenida Jabaquara concentra torres compactas, o mesmo fenômeno que já havíamos medido de perto no entorno da Rua Mauro, onde 601 apartamentos foram vendidos num raio de 500 metros.
Moema lidera, mas com um perfil próprio. São 2.018 unidades, 75% delas em eixo — e um pico claro em 2024. O bairro que tinha ficado de fora do boom dos anos 2010 voltou a construir, e voltou pelas faixas de adensamento.
O Jabaquara quase não entregou. Só 14 unidades em sete anos no distrito — o que contraria a intuição de quem vê torres subindo perto do terminal. A explicação está no recorte: os empreendimentos da Avenida Jabaquara, que dão nome à via, ficam do lado da Saúde. É o melhor exemplo de por que este levantamento usa coordenada, e não rótulo.
Por que isso importa para quem compra ou vende
Para quem compra: a oferta de apartamento novo na Zona Sul está, em 63%, concentrada numa faixa estreita de território — e essa faixa tem um produto característico, menor e com menos vaga de garagem, como mostram os números oficiais do próprio Plano Diretor — veja no mapa se o seu endereço está dentro dela. Se o que você procura é metragem, o estoque relevante é o usado, e ele está fora do eixo.
Para quem vende um usado: saber em que ano o seu bairro recebe a leva de entregas é saber quando a concorrência aperta. Moema absorveu o pico em 2024; a Saúde e a região do Brooklin estão no olho do furacão agora; a Vila Mariana concentrou sua onda mais cedo, em 2021.
Para quem quer antecipar o próximo ciclo: a régua está dada. Olhe as aprovações de hoje e os eixos ativados recentemente — o que foi licenciado em 2024 e 2025 chega ao cartório por volta de 2029. A Linha 17-Ouro, cujo eixo foi ativado em 2022, ainda não apareceu nas escrituras.
Quer saber o que está sendo entregue perto do seu endereço? A equipe da Nova São Paulo acompanha lançamento por lançamento na Zona Sul — e sabe o que isso faz com o preço do seu imóvel.
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A medição parte de um detalhe do registro público: unidades vendidas na planta só geram ITBI quando sai a escritura, na entrega, e até a individualização do condomínio elas são transacionadas contra a matrícula do terreno. Por isso identificamos empreendimentos pelo padrão de dez ou mais vendas vinculadas ao mesmo cadastro (SQL) e contamos as unidades residenciais — apartamentos e as vendas registradas contra o terreno —, deixando de fora lojas, escritórios e garagens autônomas presentes nos mesmos lotes. São 5.878 unidades em 73 empreendimentos, entre 2019 e maio de 2026. Cada empreendimento foi geocodificado e recebeu duas classificações independentes pela coordenada: o distrito oficial (camada de distritos do GeoSampa) e a situação em relação ao eixo (perímetro da Lei 18.177/2024). Dos 202 cadastros com dez ou mais vendas na base regional, 73 estão nos distritos analisados, com geocodificação consistente e zona atribuída; os demais ou caem em distritos fora da cobertura (Aclimação, Paraisópolis, Santo Amaro, entre outros), ou tiveram a localização considerada duvidosa, ou não puderam ser geocodificados — e ficaram de fora de todas as contas. Limitações: a escritura marca a entrega, não a data em que o comprador fechou negócio — quem comprou na planta assinou dois a três anos antes; empreendimentos menores, com menos de dez vendas registradas, não entram; e a contagem cobre seis distritos da Zona Sul, não a cidade. Dados de aprovações e área licenciada: relatórios de monitoramento do Plano Diretor (Prefeitura de São Paulo, 2019 e 2020). Lançamentos: Anuários do Mercado Imobiliário do Secovi-SP. Próxima atualização: outubro de 2026. Como calculamos.
Por Rodrigo Augusto Falcão Vaz — advogado (OAB/SP 259.949), sócio da Imobiliária Nova São Paulo, diretorias de Intermediação Imobiliária e de Locação do Secovi-SP. Publicado em 03/08/2026. Quem assina e como calculamos →