Foca na Saúde · transformação urbana
601 apartamentos em sete anos: o adensamento ao redor da Rua Mauro
Dados oficiais de ITBI · 2019 a 2026 · publicado em jul/2026
Resposta direta: entre 2019 e 2026, sete empreendimentos venderam 601 apartamentos num raio de 500 metros da comunidade da Rua Mauro, no bairro da Saúde — valor mediano de R$ 319 mil por unidade, com o pico de vendas em 2021, 2022 e 2024. Os números não vêm de anúncio nem de estimativa: são transações com ITBI recolhido, registradas na base pública da Prefeitura de São Paulo. É um pedaço de bairro que recebeu, em sete anos, mais unidades novas do que muitos bairros inteiros da cidade.
Onde o mercado apostou
| Localização cadastral | Unidades vendidas | Período | Valor mediano |
|---|---|---|---|
| Av. Jabaquara (sem número) | 311 | 2020–2022 | R$ 313.456 |
| Av. Jabaquara, 1730 | 132 | 2024–2025 | R$ 319.023 |
| Rua Mauro (sem número) | 45 | 2019–2025 | R$ 264.000 |
| Rua Miguel Estefno, 639 | 40 | 2019–2025 | R$ 262.130 |
| Rua Ibituruna, 298 | 37 | 2020–2025 | R$ 997.095 |
| Rua Ibituruna (sem número) | 19 | 2025–2026 | R$ 868.000 |
| Rua Ituxi, 128 | 17 | 2023 | R$ 784.000 |
Fonte: Declarações de Transações Imobiliárias com ITBI recolhido, Secretaria Municipal da Fazenda de São Paulo, 2019 a 2026 (transações de compra e venda). Empreendimentos identificados pelo padrão de múltiplas vendas vinculadas ao mesmo cadastro (SQL), em ruas situadas a até 500 metros do centro da comunidade da Rua Mauro. "Sem número" é como o cadastro registra o lote quando o condomínio ainda não foi individualizado.
Por que muitos lançamentos ficam invisíveis nos dados
Buscar esses empreendimentos pelo endereço de divulgação não funciona — e entender por quê é entender como o mercado aparece nos registros públicos. Um lançamento vendido na planta só gera ITBI quando sai a escritura, o que acontece anos depois, na entrega. E, até a individualização do condomínio, todas as unidades são transacionadas contra a matrícula do terreno: o cadastro mostra a casa antiga que estava ali, com a metragem e o ano de construção do imóvel demolido. Foi assim que encontramos, num único cadastro da Av. Jabaquara, 311 vendas de um empreendimento que oficialmente ainda era um lote. Quem procura por nome de rua não acha; quem procura por geografia, acha.
O primeiro prédio já individualizado
Um dos empreendimentos já teve suas unidades cadastradas individualmente: um prédio de 2024 na própria Rua Mauro, com seis apartamentos vendidos em 2025 e 2026, de 35 a 58 m² de área construída, entre R$ 223 mil e R$ 397 mil. Comparando-o com os outros dez prédios novos da região — todos construídos de 2020 em diante, na Saúde e no Jabaquara, e medidos pelo mesmo critério —, ele fica em quarto lugar e 17% acima da mediana dos demais.
Comparação entre prédios novos, o que neutraliza idade e padrão construtivo — os fatores que mais distorcem comparações de preço. Trabalhamos aqui com diferenças percentuais entre empreendimentos, medidas sempre pelo mesmo critério de área do cadastro municipal; não publicamos o valor por metro quadrado em números absolutos porque esse cadastro registra área construída, que inclui a fração das áreas comuns e não corresponde à área útil usada no mercado. A dispersão entre os lançamentos da região é grande — o mais valorizado supera o menos valorizado em quase quatro vezes —, o que torna a posição de um prédio isolado um indício, não uma conclusão.
Entre 2012 e 2014 eu morei num apartamento na Rua Mauro. Era perto da imobiliária, e eu fazia tudo a pé: o trabalho, a padaria, o mercado, a volta à noite. Foi uma época boa. Escrevo isso porque quem publica dados sobre um lugar deve dizer de onde fala — e porque nenhuma tabela substitui a experiência de atravessar um bairro todo dia. O que os números acrescentam à minha memória é escala: eu vi uma rua; eles mostram seiscentos apartamentos.
O que ainda não sabemos
Uma pergunta previsível é se a proximidade da comunidade afeta o preço dos imóveis no entorno. Testamos, e a resposta honesta é que os dados disponíveis não permitem afirmar nada com segurança: as estimativas mudam de sinal conforme os controles, e as amostras por ano no entorno imediato são pequenas — entre 4 e 38 transações. Comparando o entorno com o restante da Saúde pelo mesmo critério, ano a ano, ele aparece acima em quatro dos oito anos analisados, empatado em dois e abaixo em dois. Não é o retrato de uma área deprimida, mas também não é evidência suficiente para uma afirmação em qualquer direção. Preferimos publicar a incerteza a publicar um número frágil.
O que os dados permitem afirmar é mais interessante do que a pergunta original: seiscentas famílias compraram apartamento ali nos últimos sete anos, e sete incorporadoras apostaram capital e risco no mesmo perímetro. Decisão de investimento é preferência revelada — e ela foi tomada sete vezes.
O que vamos acompanhar
Boa parte dessas unidades ainda está sendo entregue, e os efeitos de um adensamento desse tamanho aparecem aos poucos: comércio, circulação, perfil de moradores. Por isso esta página é o marco zero de um acompanhamento. A cada trimestre atualizaremos os números com os novos registros de ITBI e de fechamentos, medindo como o entorno evolui em relação ao restante do bairro. O método está declarado, os dados são públicos, e o resultado será publicado como vier — inclusive se contrariar o que hoje parece provável.
Mora ou tem imóvel nessa região? A avaliação da Nova São Paulo parte de transações reais da vizinhança — inclusive dos lançamentos recentes. É gratuita e sem compromisso.
Pedir avaliação gratuita Cadastrar minha buscaPor que mediana, e não média
A mediana é o valor do meio: metade das transações fica acima dela, metade abaixo. Usamos mediana porque preço de imóvel tem cauda longa — há um piso para o quão barato pode ser, mas não há teto para o quão caro. Em Moema, as transações de 2025 e 2026 tiveram mediana de R$ 947 mil e média de R$ 1,33 milhão: a média fica 40% acima e descreveria um imóvel que quase ninguém comprou. Na Saúde a distância é menor, 16%, e na Vila Mariana, 35% — e essa diferença é, ela própria, uma informação: quanto maior, mais desigual é o estoque do bairro.
Nas análises estatísticas trabalhamos com o logaritmo do preço, que estima a média geométrica — praticamente a mesma coisa que a mediana nesta distribuição. Por isso os percentuais das regressões conversam com os valores das tabelas. Mais sobre o método.
Método, em uma nota
Usamos as Declarações de Transações Imobiliárias com ITBI recolhido, publicadas pela Secretaria Municipal da Fazenda de São Paulo, de 2019 a 2026 — cada linha corresponde a uma transação efetivamente tributada, com endereço, cadastro (SQL), valor declarado e data. Filtramos compras e vendas e identificamos empreendimentos pelo padrão de múltiplas vendas vinculadas ao mesmo cadastro. O raio de 500 metros foi medido a partir do centro geográfico da Rua Mauro, usando as ruas vizinhas geocodificadas da nossa própria base. Limitações: o valor declarado pode diferir do preço efetivo, ainda que a comparação com os fechamentos da nossa carteira na Saúde tenha mostrado medianas praticamente idênticas (R$ 561,5 mil contra R$ 568,5 mil no mesmo período); a área do cadastro inclui áreas comuns; e empreendimentos ainda não escriturados não aparecem. Próxima atualização: outubro de 2026. Como calculamos.
Por Rodrigo Augusto Falcão Vaz — advogado (OAB/SP 259.949), sócio da Imobiliária Nova São Paulo, diretorias de Intermediação Imobiliária e de Locação do Secovi-SP. Publicado em 27/07/2026. Quem assina e como calculamos →