Foca na Saúde · transformação urbana
Dez empreendimentos e mais de 450 apartamentos novos em sete anos: o adensamento ao redor da Rua Mauro
Dados oficiais de ITBI · 2019 a 2026 · publicado em set/2026
Resposta direta: entre 2019 e julho de 2026, dez empreendimentos venderam pelo menos 459 apartamentos num raio de 500 metros do centro da Rua Mauro, no bairro da Saúde — valor mediano de R$ 261 mil por unidade. Os números não vêm de anúncio nem de estimativa: são transações com ITBI recolhido, registradas na base pública da Prefeitura de São Paulo. É um pedaço de bairro que recebeu, em sete anos, mais unidades novas do que muitos bairros inteiros da cidade — e a contagem é um piso, pela razão explicada abaixo.
Onde o mercado apostou
| Endereço do lote | Unidades vendidas |
|---|---|
| Rua dos Tupinás, 135 | 233 |
| Rua Mauro, 551 | 68 |
| Rua Ituxi (sem número) | 41 |
| Rua Nhandu, 1327 | 27 |
| Rua Mauro, 567 | 24 |
| Rua Ibituruna, 241 (dois cadastros) | 25 |
| Rua Fagundes Dias, 258 | 16 |
| Rua Biobedas, 300 | 14 |
| Rua Eng. João Monteiro da Gama, 40 | 11 |
Fonte: Declarações de Transações Imobiliárias com ITBI recolhido, Secretaria Municipal da Fazenda de São Paulo, 2019 a julho de 2026 (transações de compra e venda). Empreendimentos identificados pelo padrão de dez ou mais vendas vinculadas ao mesmo cadastro (SQL), com o lote localizado pela coordenada a até 500 metros do centro da Rua Mauro. "Sem número" é como o cadastro registra o lote quando o condomínio ainda não foi individualizado.
Por que a contagem é um piso
Cada lote entra na conta pela coordenada do prédio. Lotes escriturados "sem número" — como os dois grandes empreendimentos da Avenida Jabaquara no mesmo perímetro — não têm coordenada confiável e ficam de fora. As 459 unidades da tabela são as que sabemos exatamente onde estão; o número real de apartamentos novos no raio é maior.
A aposta tem endereço legal: o eixo do metrô
Esse padrão de torres não brotou por acaso ao longo da Avenida Jabaquara. Desde o Plano Diretor de 2014, a faixa que acompanha a Linha 1-Azul é um Eixo de Estruturação da Transformação Urbana — o território onde a lei permite construir mais alto, com menos vagas de garagem e contrapartidas menores, justamente para adensar perto do trilho. O balanço oficial de cinco anos do PDE mostra o distrito da Saúde com 227 mil m² de área nova construída dentro dos eixos entre 2014 e 2018. O ritmo continuou depois: pelos anuários do Secovi-SP, o distrito da Saúde entrou para o top 10 da cidade em lançamentos em 2021 e não saiu mais do ranking do médio padrão — e, nas escrituras, contamos 104 empreendimentos e 5.396 unidades novas no bairro desde 2019, 65% dentro dos eixos.
Por que muitos lançamentos ficam invisíveis nos dados
Buscar esses empreendimentos pelo endereço de divulgação não funciona — e entender por quê é entender como o mercado aparece nos registros públicos. Um lançamento vendido na planta só gera ITBI quando sai a escritura, o que acontece anos depois, na entrega. E, até a individualização do condomínio, todas as unidades são transacionadas contra a matrícula do terreno: o cadastro mostra a casa antiga que estava ali, com a metragem e o ano de construção do imóvel demolido. Foi assim que encontramos os dez lotes da tabela — pelo padrão de dezenas de vendas contra um mesmo cadastro.
Entre 2012 e 2014 eu morei num apartamento na Rua Mauro. Era perto da imobiliária, e eu fazia tudo a pé: o trabalho, a padaria, o mercado, a volta à noite. Foi uma época boa. Escrevo isso porque quem publica dados sobre um lugar deve dizer de onde fala — e porque nenhuma tabela substitui a experiência de atravessar um bairro todo dia. O que os números acrescentam à minha memória é escala: eu vi uma rua; eles mostram centenas de apartamentos.
Mora ou tem imóvel nessa região? A avaliação da Nova São Paulo parte de transações reais da vizinhança — inclusive dos lançamentos recentes. É gratuita e sem compromisso.
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Usamos as Declarações de Transações Imobiliárias com ITBI recolhido, publicadas pela Secretaria Municipal da Fazenda de São Paulo, de 2019 a julho de 2026 — cada linha corresponde a uma transação efetivamente tributada, com endereço, cadastro (SQL), valor declarado e data. Filtramos compras e vendas e identificamos empreendimentos pelo padrão de dez ou mais vendas vinculadas ao mesmo cadastro. Cada lote recebeu coordenada pelo endereço (mediana dos anúncios da carteira da Nova São Paulo naquele endereço, com limpeza de coordenadas inválidas); o raio de 500 metros foi medido a partir do centro da Rua Mauro. Lotes sem número não têm coordenada e ficaram fora — por isso a contagem é um piso. Valor mediano: das unidades escrituradas nesses lotes; não publicamos valor por metro quadrado aqui porque a área do cadastro, nesses casos, é a do terreno original. Próxima atualização: outubro de 2026. Como calculamos.
Por Rodrigo Augusto Falcão Vaz — advogado (OAB/SP 259.949), sócio do Falcão Vaz Advogados e da Imobiliária Nova São Paulo, diretorias de Intermediação Imobiliária e de Locação do Secovi-SP. Publicado em 14/09/2026. Quem assina e como calculamos →