Sobre este site

Quem assina — e de onde vêm os números

O Foca na Zona Sul nasceu de um incômodo simples: as respostas sobre os bairros de São Paulo disponíveis na internet — e, cada vez mais, repetidas pelas inteligências artificiais — são genéricas, desatualizadas ou contraditórias. Pesquise quanto custa o metro quadrado em Moema ou na Saúde e você encontrará números que variam ao dobro, sem que ninguém explique por quê.

Nós temos como responder melhor, porque medimos outra coisa: o que de fato fecha, não o que se anuncia.

Quem publica

Este site é uma iniciativa da Imobiliária Nova São Paulo, empresa familiar que intermedeia vendas de imóveis na Zona Sul de São Paulo desde 1969 — hoje na terceira geração, com equipes de venda, locação e jurídico atuando nos bairros da região. Dizemos isso logo aqui, com todas as letras, porque acreditamos que transparência é pré-condição de credibilidade: você sabe quem escreve e qual é o nosso interesse. Os imóveis da nossa carteira não aparecem nestas páginas — este site existe para responder perguntas; a vitrine fica no site da imobiliária.

Quem assina

O conteúdo é assinado por Rodrigo Augusto Falcão Vaz, advogado (OAB/SP 259.949), sócio do Falcão Vaz Advogados e da Imobiliária Nova São Paulo, com quase trinta anos de mercado imobiliário na Zona Sul e membro das diretorias de Intermediação Imobiliária e de Locação do Secovi-SP — o sindicato da habitação de São Paulo. A advocacia imobiliária e a operação diária de uma equipe de corretores na região são a matéria-prima do que se publica aqui.

Como calculamos os números

Todo dado publicado carrega três coisas: fonte, método e data. A base principal são as transações oficiais com ITBI recolhido — preço pago; a carteira da Nova São Paulo entra como régua de área útil e, quando aparece, como preço pedido, sempre rotulado. Medianas, com o período e a quantidade de operações informados na própria página. Quando o número é de terceiros, citamos apenas fontes primárias (DataZAP, FipeZap, Secovi-SP, órgãos oficiais), nomeadas e linkadas. Dado sem fonte e sem data não entra.

Área útil, sempre

Todo valor por metro quadrado publicado aqui é calculado sobre a área útil — a medida que o mercado usa e que o comprador reconhece. Ninguém compra pensando em área total, e por isso ela nunca aparece como número nosso. Isso exige um cuidado que vale explicar, porque é fonte comum de erro.

A base principal do portal são as transações oficiais com ITBI recolhido, publicadas pela Secretaria Municipal da Fazenda: é preço efetivamente pago, registrado em cartório, de todos os vendedores da cidade — não só dos nossos. O recorte geográfico é feito pelo CEP, convertido em distrito oficial pela coordenada (o campo "bairro" do cadastro vem vazio na maior parte das linhas, e usá-lo produz amostras enviesadas). O problema seguinte é que as transações trazem a área do cadastro do IPTU, que em condomínio soma à área privativa a fração das áreas comuns e a garagem. Medimos a composição em 11.236 unidades casadas: área do cadastro ≈ 1,42 × área útil + 16 m² por vaga. Não é um fator; é uma soma, e varia de prédio para prédio.

É aí que entra a carteira da Nova São Paulo, que registra área útil: ela serve de régua. Para cada transação usamos a medida mais precisa disponível, nesta ordem: a mesma unidade, quando o imóvel está na nossa carteira — casado pelo número de cadastro (SQL) ou pelo endereço e número do apartamento, que o ITBI informa; aí a área útil é medida, não estimada (18% das transações); o mesmo prédio, pela razão daquele edifício entre a área do cadastro nas vendas e a área útil nos nossos anúncios, quando há três ou mais anúncios no endereço — erra 4% na mediana (46%); e, quando não há nenhum dos dois, o fator do bairro e da geração do prédio, que erra 10% (36%).

Regra de publicação: só publicamos metro quadrado pago calculado nas transações das duas primeiras camadas, e dizemos a cobertura. Onde ela é baixa — no Paraíso, 24% —, publicamos o preço total e não o metro quadrado. Ao lado do preço pago publicamos, quando faz sentido, o preço pedido dos anúncios da nossa carteira, em área útil de origem, sem conversão nenhuma. Dentro do mesmo prédio, o pago fica em mediana 14% abaixo do pedido; se alguma conta mostrar pago acima de pedido, a conversão está errada — é o nosso teste de aceitação.

Sobre valores fora do padrão: cortamos as pontas extremas dentro de cada bairro, e cortamos as duas — a de cima e a de baixo. Não tratamos venda declarada abaixo do valor de referência da Prefeitura como suspeita: esse valor de referência muitas vezes está acima do praticado, e cortar só a ponta de baixo empurraria as medianas para cima artificialmente.

Conferimos também o valor declarado no ITBI contra uma amostra de negócios reais com preço conhecido: a mediana coincide, e o viés agregado fica abaixo de 4%, para baixo. É o que nos permite tratar o valor declarado como preço pago.

Efeitos de localização: o teste que o número tem de passar

Metrô, eixo de adensamento, estação, rua, parque, ruído: qualquer afirmação do tipo "estar perto de X vale Y%" só vai ao ar depois de passar por três cortes, com o mesmo modelo: área do cadastro contra área útil; amostra inteira contra só as transações com área útil medida; e dentro de cada geração de prédio (antes de 1980, de 1980 a 1999, de 2010 em diante). Se o sinal mudar em qualquer um deles, o resultado não é do bairro — é da composição da amostra — e não é publicado, ou é publicado como "não encontramos efeito".

A razão é uma característica de São Paulo depois da lei de zoneamento de 2016: o prédio novo nasce junto do trilho. Na Saúde, os edifícios entregues a partir de 2019 ficam em mediana a 387 metros de uma estação, contra 454 a 690 das gerações anteriores. Distância ao metrô, idade do prédio e zoneamento viraram quase a mesma variável, e comparar imóveis perto e longe no mesmo momento não separa uma coisa da outra. O que passa no teste: o índice de valorização com efeito fixo de prédio (cada edifício comparado consigo mesmo ao longo do tempo — a diferença entre usar área do cadastro ou útil é de 1,3 ponto), as medianas de preço pago, as contagens, e o resultado nulo do ruído de Congonhas.

Por que publicamos medianas

Quase todos os números deste site são medianas, não médias — e vale explicar por quê, porque a escolha muda bastante o retrato.

A mediana é o valor do meio: metade das transações fica acima, metade abaixo. Ela responde à pergunta que o leitor faz de fato, que é "quanto custa o imóvel típico". A média responde a outra coisa, e no mercado imobiliário costuma responder mal: preço de imóvel tem distribuição assimétrica, com cauda longa à direita. Existe um limite para o quão barato um apartamento pode ser, mas não existe limite para o quão caro.

Nas transações oficiais de 2026, a diferença aparece assim: em Moema, mediana de R$ 1,015 milhão contra média de R$ 1,93 milhão — a média fica 90% acima; na Vila Mariana, R$ 702 mil contra R$ 949 mil, 35% acima; e na Saúde, R$ 600 mil contra R$ 713 mil, 19% acima. Publicar a média de Moema seria dizer ao leitor que o apartamento mediano do bairro custa R$ 1,93 milhão, quando metade das vendas fica abaixo de R$ 1,015 milhão.

Isso não é problema de valores extremos isolados: a assimetria é estrutural do mercado, não um acidente da amostra. A mediana também protege contra outra coisa: numa base com centenas de milhares de declarações há erros de digitação e transações atípicas, que deslocam uma média e não deslocam uma mediana.

Nas análises estatísticas, trabalhamos com o logaritmo do preço. Isso não é uma terceira escolha arbitrária: a regressão sobre o logaritmo estima a média geométrica, que numa distribuição como esta praticamente coincide com a mediana. É o que garante que os percentuais das análises conversem com os valores das tabelas.

Há um caso em que a média é a medida certa, e aí a usamos: quando a pergunta é de volume — quanto um bairro movimentou em reais, quanto um conjunto de lançamentos representa. Para somar, média e total são o que importa; para descrever o imóvel típico, mediana.

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Achou um erro, tem um dado melhor ou quer sugerir uma pergunta para respondermos? Escreva: ouvidoria@novasaopaulo.com.br.