Comparações · juros e preço
O melhor ponto de entrada para comprar apartamento na Zona Sul em doze anos é agora. Os dados explicam por quê
91.314 vendas em 4.183 prédios · 2014 a julho de 2026 · Selic, IPCA e juro do financiamento (Banco Central) · publicado em out/2026
Em resumo: o melhor momento para comprar apartamento é quando o preço está no fundo e o juro está no topo, prestes a cair. Nos últimos doze anos isso aconteceu uma vez, em 2017. Quem comprou ali ganhou, em três anos e já descontada a inflação, de 13,9% a 18,0% somando preço e aluguel, enquanto o Tesouro rendeu entre −5,1% e 2,2%: 14 a 20 pontos a favor do apartamento, o melhor resultado da série. Hoje a situação se repete, e de forma mais acentuada. O preço real do apartamento na Zona Sul é o mais baixo desde 2014, 19% abaixo do início da série. A Selic está em 14,4%, o maior nível desde 2016, e o mercado espera que ela caia para 11,8% até o fim de 2027 e 10,0% em 2028 (Boletim Focus de 23/10/2026). Da última vez, o preço só reagiu depois do primeiro corte, e a janela entre o corte e a reação durou cerca de dois anos. Este é o ponto de entrada. O resto da matéria mostra como chegamos a isso, o que fazer com isso e o que não dá para garantir.
1. O juro alto derruba o preço. É por isso que ele está no fundo
Quando a Selic sobe, o apartamento não fica mais barato em reais. Ele para de subir, e a inflação faz o resto. É assim que o preço cai em poder de compra sem que ninguém veja o preço cair. O gráfico mostra isso três vezes. A linha dourada é o preço pago pelo mesmo apartamento, descontada a inflação; a área azul ao fundo é a Selic; as faixas rosas marcam os trimestres em que ela estava subindo. Em cada faixa, o número do que o preço real perdeu. Fora delas, o preço parou de cair, e só subiu de verdade uma vez, entre 2020 e 2021, quando a Selic chegou a 2%.
Preço: índice com efeito fixo de prédio (cada edifício comparado consigo mesmo) sobre 91.314 vendas de apartamento com ITBI recolhido nos oito bairros, por trimestre, deflacionado pelo IPCA; 2014T1 = 100. Selic: taxa acumulada no mês anualizada (SGS 4189), média do trimestre. Fontes: Secretaria Municipal da Fazenda de São Paulo, Banco Central, IBGE.
Três apertos, três quedas: 13% entre 2014 e 2016, 7% entre 2021 e 2023, 2% entre 2024 e 2026. Somadas, elas levaram o preço real ao ponto mais baixo em doze anos. Essa é a primeira metade da receita: o preço está no fundo.
2. Como foi da última vez: a janela de 2017
A pergunta é quando entrar. O gráfico responde trimestre a trimestre, com a conta completa de quem compra para investir: o que o apartamento rendeu em três anos, somando a variação real do preço e o aluguel líquido, menos o que o Tesouro rendeu nos mesmos três anos. Verde, o apartamento ganhou do Tesouro; vermelho, perdeu.
Apartamento: variação do índice real de preço pago entre o trimestre de entrada e doze trimestres depois, composta com o aluguel líquido (rendimento bruto dos negócios fechados pela Nova São Paulo menos 1,5 pontos de custos; antes de 2017, o valor de 2017). Tesouro: Selic descontada a inflação nos mesmos doze trimestres. Entradas de 2014 a 2023, as únicas com três anos completos à frente. Faixas rosas: Selic subindo. A barra tracejada de hoje é a pergunta da matéria, não um dado.
O desenho é claro. Quem comprou em 2014 e 2015, com o preço no topo e a Selic subindo, ficou de 7 a 23 pontos atrás do Tesouro em três anos. Quem comprou cedo demais, com a Selic parada em 14% em 2016, ou em 13,75% em 2022 e 2023, ficou de 5 a 18 pontos atrás: o aperto continuou, o preço ainda tinha descida pela frente e o Tesouro pagava muito. E quem comprou nos primeiros cortes, em 2017 e 2018, com o preço no fundo, ficou de 14 a 20 pontos à frente do Tesouro: o apartamento rendeu de 13,9% a 18,0% reais em três anos, com preço e aluguel, enquanto a Selic real daqueles anos ficou entre −5,1% e 2,2%. Em 38 trimestres de entrada, o apartamento ganhou do Tesouro em 13, todos nessa janela. A tabela traz os três melhores e os três piores.
| Entrada | Selic | Preço real na entrada | Só o preço | Preço + aluguel | Tesouro | Diferença |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2018 T4 | 6,4% | 83 | +4,4% | +14,5% | −5,1% | +19,6 pontos |
| 2018 T2 | 6,4% | 85 | +7,1% | +17,5% | −0,8% | +18,4 pontos |
| 2018 T3 | 6,4% | 85 | +4,7% | +14,9% | −3,0% | +17,9 pontos |
| 2015 T2 | 13,1% | 97 | −12,7% | −4,4% | +19,1% | −23,5 pontos |
| 2014 T2 | 10,9% | 100 | −12,9% | −4,7% | +18,6% | −23,3 pontos |
| 2014 T4 | 11,2% | 96 | −13,4% | −5,3% | +17,5% | −22,8 pontos |
Tudo em poder de compra, nos doze trimestres seguintes à entrada. "Só o preço": índice real de preço pago. "Preço + aluguel": o mesmo, composto com o aluguel líquido. Tesouro: Selic real acumulada. Sem imposto de renda dos dois lados e sem custos de compra e venda do imóvel.
Como o Tesouro rende negativo? Em poder de compra, não em reais. Quem aplicou R$ 100 no Tesouro Selic no fim de 2018 tinha R$ 114 no fim de 2021, mas os preços subiram 19,8% no período: o dinheiro comprava 5,1% menos. Em 2020 e 2021 a Selic, em 2% a 4%, ficou abaixo da inflação, de 5% a 10%. Foi o único trecho dos doze anos em que isso aconteceu, e é exatamente o que fez o apartamento ganhar ali.
A lição é precisa: o momento certo não foi o topo do juro, foi a virada. Em 2017 a Selic tinha acabado de cair de 14% para 6,5%, o financiamento estava em 8%, e o preço real estava no chão, entre 83 e 87. Quem esperou o primeiro corte, com o preço já no fundo, pegou a subida inteira e, de quebra, viu o Tesouro render quase nada enquanto isso.
Hoje o preço está mais baixo do que estava em 2017 (81 contra 83 a 87), e a Selic está mais alta (14,4% contra 7,5%). A expectativa do mercado é de queda: 13,2% no fim deste ano, 11,8% no fim de 2027, 10,0% em 2028. Se a virada vier como o Focus espera, o desenho de 2017 está montado de novo, com mais margem no preço.
3. Para quem financia: a parcela cai mais do que o preço sobe
A conta de quem financia é a prestação, e a prestação é preço vezes juro. O gráfico põe os dois na mesma régua. O preço real andou numa faixa estreita, entre 81 e 100. A parcela real foi de 71, no fim de 2019, a 94 hoje. É o juro que move a conta.
Parcela de 30 anos pela tabela Price no juro médio das novas operações de financiamento imobiliário para pessoa física (Banco Central, SGS 20774), sem taxas, seguros e sem considerar a entrada; serve para comparar momentos, não para simular um contrato.
O que isso significa para quem compra agora: o preço do fundo fica travado no contrato; o juro, não. Se o financiamento voltar de 11,2% para 9% ao ano, o nível de 2024, a parcela do mesmo apartamento cai 16% com a portabilidade. Se voltar a 7,2%, o nível de 2020–21, cai 28%. Quem espera o juro cair para comprar vai encontrar o preço já subindo, como em 2019–21. Quem compra no fundo e porta o contrato depois fica com os dois lados bons: o preço de hoje e o juro de amanhã.
4. Para quem paga à vista: o Tesouro está ganhando, e é por isso que o preço está barato
Quem compra sem financiar não paga juro; deixa de receber. A régua certa é o que o mesmo dinheiro renderia na Selic, descontada a inflação. O gráfico acompanha R$ 100 de 2017 em dois destinos: o Tesouro e um apartamento da Zona Sul, somando ao preço o aluguel que ele renderia. Hoje são 141 contra 125. O apartamento só ficou na frente entre 2020 e 2021, quando a Selic real foi negativa.
Tesouro: Selic trimestral descontada a inflação, composta desde 2017T1. Apartamento: índice real do preço pago × aluguel líquido acumulado (rendimento bruto de 4,5% a 5,3% ao ano nos negócios fechados pela Nova São Paulo, 1.439 locações e 1.490 vendas, menos 1,5 pontos de IPTU, vacância e corretagem, premissa declarada). Não inclui imposto de renda em nenhum dos dois lados nem custos de compra e venda do imóvel.
Isso parece um argumento contra comprar, e é o contrário. É o Tesouro pagando 8% a 9% reais ao ano que tirou o comprador do mercado e deixou o preço no fundo. Quando a Selic cair, o dinheiro que hoje rende no Tesouro volta para o imóvel, e foi isso que aconteceu em 2019–21. Quem compra à vista agora aposta na virada do juro, com o preço mais baixo da série a seu favor e o aluguel de 5,3% brutos ao ano enquanto espera.
5. Quando o crédito volta, o preço sobe
A última peça da tese é a que o histórico confirma sem ressalva. Entre 2016 e 2021 o juro do financiamento caiu de 10,9% para 7,2% ao ano, as escrituras de apartamento nos oito bairros foram de 5.093 para 10.040 por ano, e o preço em reais subiu 30%, com os únicos 5% reais da série em 2020–21. O volume alto de 2024 e 2025, mesmo com a Selic de volta a dois dígitos, tem outra explicação: são as escrituras dos lançamentos vendidos na planta em 2021 e 2022, que chegam ao cartório dois ou três anos depois, com o preço da planta.
Escrituras: vendas de apartamento com ITBI recolhido nos oito bairros, por ano da transação (2026 fora, por cobrir só sete meses). Juro: média anual das novas operações de financiamento imobiliário para pessoa física (SGS 20774).
| Período | Preço em reais | Preço real | Parcela real de 30 anos | Apartamento × Tesouro, ao ano |
|---|---|---|---|---|
| 2014–2016 Selic sobe de 10% a 14% | +7% | −13% | −2% | — × 4,8% |
| 2016–2019 Selic cai de 14% a 5% | +9% | −2% | −27% | 2,3% × 3,9% |
| 2019–2021 Selic no piso, 2% | +17% | +5% | +2% | 5,9% × −3,3% |
| 2021–2023 Selic sobe a 13,75% | +4% | −7% | +29% | −0,8% × 4,8% |
| 2023–2024 Selic cai a 10,5% | +5% | +0% | −10% | 3,6% × 7,5% |
| 2024–2026 Selic sobe a 15% | +7% | −2% | +12% | 2,5% × 8,2% |
Preço real: índice deflacionado pelo IPCA. Parcela real: preço × fator de uma prestação de 30 anos no juro médio do financiamento do trimestre, deflacionada. Apartamento ao ano: variação real do preço + rendimento bruto do aluguel − 1,5 pontos de custos; Tesouro: Selic descontada a inflação. Antes de 2017 não há série de aluguel.
O que pode dar errado
A série tem um ciclo completo só. O que ela mostra é um padrão, não uma regra. O juro pode demorar a cair. Em 2016 a Selic ficou um ano parada em 14% antes do primeiro corte, e quem comprou nesse ano perdeu; se o Focus errar e a Selic ficar onde está por mais tempo, o preço real pode cair mais um pouco antes de virar. O preço não cai em reais, mas a inflação come enquanto se espera, dos dois lados: de quem comprou e de quem ficou de fora. Lançamentos distorcem o volume, como em 2024–25. E o índice mede preço, não a conta completa de morar sem pagar aluguel. Nada nesta página é recomendação de investimento; é o que doze anos de escrituras e de juros mostram.
O que fazer com isso
Se você vai financiar: trave o preço, não o juro. Feche no fundo, com a parcela que cabe hoje, e porte o contrato quando o financiamento cair; a portabilidade existe e transforma uma compra no aperto numa compra boa. Cada ponto de queda do juro vale mais do que qualquer desconto na negociação.
Se você vai pagar à vista: a régua é o Tesouro, e hoje ele paga mais. Comprar agora é apostar que a virada vem, com o preço mais baixo da série a seu favor. Se preferir esperar o primeiro corte, saiba que em 2017 a janela entre o corte e a reação do preço durou cerca de dois anos: há tempo, mas não é infinito.
Se você vai vender: o comprador que financia está contido pela parcela, não pelo seu preço. Vender no aperto é vender para quem paga à vista, e quem paga à vista compara com o Tesouro. Se puder esperar o primeiro corte, o histórico sugere que a demanda volta antes do preço.
Quer saber como o seu bairro e o seu prédio se comportaram neste ciclo? A equipe da Nova São Paulo avalia com base nas vendas registradas do seu prédio e da sua rua, não em estimativa de portal.
Pedir avaliação gratuita Cadastrar minha buscaMétodo, em uma nota
Preço: Declarações de Transações Imobiliárias com ITBI recolhido (Secretaria Municipal da Fazenda de São Paulo), apartamentos, compra e venda, transmissão integral, valor entre R$ 80 mil e R$ 30 milhões, área entre 30 e 600 m², nos distritos de Moema, Saúde, Vila Mariana, Campo Belo, Jabaquara e Ipiranga e nos recortes por CEP de Brooklin e Paraíso. Índice trimestral por regressão do logaritmo do valor pago sobre a metragem e um coeficiente por trimestre, com efeito fixo de prédio (rua e número), nos prédios com quatro ou mais vendas: 91.314 transações em 4.183 prédios, 2014T1 a 2026T2. Deflator: IPCA (IBGE, SGS 433). Selic: SGS 4189. Juro do financiamento: SGS 20774 (total PF). Expectativas: Boletim Focus de 23/10/2026, mediana. Parcela: Price, 360 meses, sem entrada, taxas ou seguros. Aluguel: negócios fechados pela Nova São Paulo, rendimento bruto anual = 12 × mediana do aluguel por m² ÷ mediana da venda por m², por ano; o recorte é a carteira da imobiliária (Saúde, Jabaquara e Ipiranga, apartamento de 60 a 70 m²) e serve como ordem de grandeza. Limitações: a série cobre um único ciclo completo de juros; o índice mede preço, não o retorno total de quem morou sem pagar aluguel; o valor declarado pode diferir do preço efetivo, com viés pequeno e para baixo; lançamentos entram com o preço da planta, dois ou três anos depois da venda; 2026 cobre até julho. Nada aqui é recomendação de investimento. Como calculamos.
Por Rodrigo Augusto Falcão Vaz — advogado (OAB/SP 259.949), sócio do Falcão Vaz Advogados e da Imobiliária Nova São Paulo, diretorias de Intermediação Imobiliária e de Locação do Secovi-SP. Publicado em 29/10/2026. Quem assina e como calculamos →